唐’t Get Mixed Up on Mixed-Use

公民,政治人物和计划官员已经接受了在北美允许步行的社区的需求,而混合使用是实现步行能力的重要组成部分。但是,这个词 混合使用 在过去40年左右的时间里,它在不同地方具有不同的含义。

例如,混合用途区通常必须声明一个 次要的 使用 with both 使用’s development standards redundantly stacked together 和 the 主 使用(例如住宅)来控制建筑物的配置,方向和布置— thereby marginalizing the building’s ability to effectively host other commercial or office 使用s. Also, a 混合使用 zoning designation meant that a land owner had the right to ‘choose’ a specific 使用, such as either commercial or residential. While the zoning district had a mix of 使用s, the implementation was single-use.

今天,我发现的关于混合用途的最常见误解是,大多数人认为它在任何街道或任何环境下都等同于上面有房屋的店面。

In short, 混合使用 makes for three-dimensional, pedestrian-oriented places that layer compatible land 使用s, public amenities, 和 utilities together at various scales 和 在tensities. This variety of 使用s allows for people to live, work, play 和 shop 在 one place, which then becomes a destination for people from other neighborhoods. As defined 通过 新都市主义的词汇混合使用是指在同一建筑物或同一总体区域内通过叠加或在同一区域内通过邻接的多种功能…从中有许多好处…行人活动和交通捕获。

虽然混合用途可以有多种形式,但通常分为以下两种类型:A)垂直混合用途建筑物; B)水平混合用途块;或C)混合用途步行街区。

立式多功能建筑: Combines different 使用s 在 the same building. Lower floors should have more public 使用s with more private 使用s on the upper floors. For example, the ground floor could have retail, second floor 和 up having professional offices, 和 uppermost floors being some form of residential, such as flats or a hotel. In more urban areas, an entire block or neighborhood may be composed of vertical 混合使用 buildings.

水平混合用途块: 在一个街区内将各种土地上的一次性建筑物合并在不同的地块上。在更多的城市地区,这种方法避免了垂直分层用途的融资和编码复杂性,同时实现了通过将互补用途集中在一个地方而实现的场所营造的目标。在城市较少的地区,水平混合使用具有共享公用设施和便利设施的优势,同时在道路限制的可步行街区内更易于构建和混合使用。

混合用途步行街区: With the 在finite number of various possibilities, these places combine vertical 和 horizontal 使用 mixing 在 an area ideally within a 5 to 10 minute walking distance (a Pedestrian Shed) or quarter mile radius of a neighborhood center.

混合用途社区(圣地亚哥’住宅区:位于充满活力的主大街上,垂直和水平混合使用。投票美国之一’在2007年被美国规划协会(American Planning Association)选为10个最佳社区。点击查看大图。

我们所有人的生活都比简单地生活在一个开发领域,在另一个领域工作,在另一个领域购物,然后开车进行重建更加复杂。例如我’我在楼上的办公室里写这本书,在我最喜欢的餐厅拐角处写信,在我和孩子们一起徒步旅行时,在一个美丽的峡谷的街上。用途的混合是建立完整,紧凑,复杂和欢乐的社区的催化剂—以及具有竞争力的市中心—因为它有助于通过步行,骑自行车,公交和/或汽车有效地进入人们的生活,工作,娱乐和购物场所。常规的分区,融资和审批流程与混合使用相对,并且,除非您所在的镇拥有悠久的历史,否则我建议通过基于表单的灵活代码使其成为可能。这种基于位置的分区工具允许混合使用的主要街道,市中心,社区中心和日常社区。

霍华德·布莱克森


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评论

  1. 豪伊,我几乎总是为你们所做的一切努力,但这是一个罕见的例外…虽然文字很棒,但是图像’和你一样好’re capable of. C’星期一,你们在睡眠中创造了非常漂亮的东西!这些图像虽然并不可怕,但是’符合IMO的PlaceMakers标准。但是除了表面的,你’我在这里提出了一些非常好的观点…非常值得一读。

    • 哇…我很惊讶有人会批评别人所做的出色工作,但不会惊讶…在这个行业。
      我看一下作品,看到它的内容和教育工具–我看过去的图像,觉得有必要“trash”人民的工作。但我很高兴您认为值得一读,我也是。

  2. 埃里克 说:

    I’ve also found that developers purposefully misuse mixed 使用 to try to give their projects an urban edge over the competition- http://groundlevelmw.blogspot.com/2013/02/jeffrey-r-anderson-real-estates-stay.html

  3. 安德鲁 说:

    Mixed 使用 is defined 通过 策划者 as two of the following land 使用 categories- residential, commercial 和 在dustrial. Live-work is often overused 通过 New Urbanists as it’s not a qualifier for mixed 使用 or even the norm. There could be an office 在 an apartment building not occupied 通过 a tenant of that same building but it’s still mixed 使用.

  4. 为什么我们需要完全定义单独的空间?为什么白天要使用办公室/工作空间而晚上要使用住宅?这样就可以在50%到66%的时间里建立,加热和清空空间。除了在雅虎之外,无论您是在家中,咖啡店还是办公室工作,定义都越来越少,但是有许多分区条例严重限制了此类活动。让’白天有几个人到我们住所完成工作。让’晚上将桌子和陈列架推开,让当地的音乐家与一群朋友和工人一起演奏。让’最后,严格定义了可以用于什么目的的空间,因为它只会创建未使用的空间。教堂,学校和许多公共会议室的利用率很低,以至于考虑到它们的建造和维护成本,这几乎是犯罪的。这份清单还在继续,虽然它可能使建设者感到忙碌,但似乎完全浪费了有限的资源。

    • 阿德里安 说:

      请记住,在同一地方呆24小时也不健康,您会发疯。如果您在一个完全相同的地方睡觉,生活,工作和重建,那么您将有效地生活在仓鼠笼中。

  5. I am on a local plan commission 和我们 have required 50% of the ground floor to be commercial for mixed 使用 near downtown. Builders do not want to build that much commercial 和我们 have been compromising. I think we are giving up on the future. Even if the dollars don’今天买广告’在市场上,建筑物长期存在。还有其他人处理这个问题吗?

    • 拉尔夫·奥利维尔(Ralph A. 说:

      克里斯,

      唐’不要挂在“use” issue. The buildings just need to be flexible so that the 使用s can change over time. While there might not be demand for commercial space today, those spaces can be occupied 通过 residential 使用s now, 和 change 在 20 years, 和 change back 在 50. So stick with your beliefs, 和 get that future flexibility built 在. Otherwise, the only option is to tear down the buildings as 使用 demands change.

    • 需要在全国范围内恢复混合使用。混合使用in.allow来创建自己的工作。那就是中产阶级的产生方式。令人震惊的是,人们进行了分区,这实际上剥夺了他们做美国梦的机会。 Thete将永远不会创造足够的可持续就业机会。混合使用仅允许富人开展业务,将大多数拒之门外,并且不会创建多样化的独特区域。欧洲游客过去经常参观混合用途的地区,因为它们是独一无二的。大多数人负担不起开公司的双重租金,也买不起。房屋位于繁忙的街道上,并且允许从事工业活动,一个人也应该具有商业资格。残疾人,退伍军人,老人经常到家。如果您愿意,就让所有人都做生意。

  6. 嘉里龙 说:

    你好,

    我是曼彻斯特建筑学院的一名学生,我发现您的作品非常有趣。我目前正在做一个关于混合用途类型的硕士项目,用于东曼彻斯特的未来城市规划。我正在尝试开发一种可用于计算开发中建筑物用途的最佳比率和密度的工具。您能否告诉我更多有关您的基于位置的分区工具构想的信息。提前谢谢你的帮助。
    Thank 您
    嘉里

    • 迈克·K 说:

      嗨,克里,
      关于这个词的任何想法“mixed 使用 corridor”?目前,在塔尔萨(Tulsa),CVS药房正试图在一个强烈反对该项目发展的社区的尽头,提出一项关于盒式药房的提案。区域规划要求“mixed 使用,”但该术语从未明确定义。 CVS争辩说,即使公认其建筑物是一次性使用的,也应允许开发,因为它属于混合用途走廊。按照这个定义,美国99.99%的商业街是混合使用的。阿比’一家汽车厂的隔壁就足够了。您是否正在研究中遇到这种情况?

      • 但是不应该’住在那里的人有发言权吗?
        当他们购买房屋时,该区域是否划为住宅区?
        如果是这样,不要’他们是否有权期望该分区保留?
        一名男子在一个小镇内购买了几英亩的房产,并试图在那里建立一个农场,将其划为住宅区。他要求提供空白的板岩分区差异,然后才能进行批准之前,他开始进行种植和其他农业活动。他会季节性地在农作物上喷洒化学药品,过量喷洒可能会影响附近居民的健康,他已经烧掉了很多垃圾,影响了附近居民的哮喘病。“Mixed 使用 zoning”将使这种行为不受控制。谢天谢地,镇议会采用了明智的判断来保护居民,并提供了特定的分区差异,其中规定了保护居民免受农业环境危害的规定。如果您想成为农业土地,请购买已经划为农业土地的土地并享用。人们有权期望其住宅区的财产将继续被划为住宅区。

  7. 梅利莎·比拉 说:

    A client is looking for mixed 使用 opportunities 在 the Bay Area. Must qualify for a 1031 Exchange. 10 M cash 和 14M exchange. Has anyone been able utilize your ideas 在 an exchange? 您是否知道可以利用并符合资格的任何非市场机会?
    I’我是房地产经纪人,这听起来很棒。

  8. I live 在 a mixed 使用 downtown neighborhood 和 it is HELL.
    18辆轮式牵引车在凌晨3:30运送和提取物资。商业活动带来的噪音破坏性的影响,加上缺乏执行基本健康和安全条例的城市,使它成为了可怕的经历。

    • I think that is, 在deed, the dark side to the mixed 使用 zoning movement.
      The basic health 和 safety ordinances are why zoning areas were separate to begin with. Who wants to live with manufacturing noise? How many people want to have a hog farm relocate adjacent to their gated community? Mixed 使用 sure smells… doesn’t it?
      单独的分区使业主,企业主知道他们在经营业务方面是安全的,并且其房屋和家庭不受商业污染的影响,无论是空气,水,声音还是光线。

  9. SDRE

  10. 你好,

    我是曼彻斯特建筑学院的一名学生,我发现您的作品非常有趣。我目前正在做一个关于混合用途类型的硕士项目,用于东曼彻斯特的未来城市规划。我正在尝试开发一种可用于计算开发中建筑物用途的最佳比率和密度的工具。您能否告诉我更多有关您的基于位置的分区工具构想的信息。提前谢谢你的帮助。
    Thank 您
    嘉里

  11. I think that is, 在deed, the dark side to the mixed 使用 zoning movement.

  12. 您是否知道可以利用并符合资格的任何非市场机会?
    我是房地产经纪人,听起来不错。

引用

  1. [...]霍华德·布莱克森(Howard Blackson)为Placemakers写信:[...]

  2. [...] Mixed 使用 is all the rage these days, but it may not mean what you think it means. The bloggers over at PlaceMaker, cut through the confusion of mixed 使用 with one of their latest blog posts: 唐’t get mixed up on mixed 使用. [...]

  3. [...] #7: Mixed 我们e Buildings One story buildings can expand over time, 在corporating additional 使用s where demand has [...]

  4. [...] early on. Start with modest, one story buildings that can expand over time or be redeveloped toincorporate additional 使用s once demand has [...]

  5. [...] on just how diverse we’re willing for places to be. For 在stance, most would agree on the value of mixing the 使用s of some buildings, with office 和 dwellings over or beside shopfronts, but we don’t always [...]

  6. daccess-ods.un.org daccess-ods.un.org当然,建立此类社区需要适当的分区,并且必须遵守当地的融资和批准程序,这可能会或可能不会导致[...]

  7. [...] of parking 在cluded, Metro Gateway lacks any visible signs of 在corporating a mix of 使用s that would bring life to a site that is realistically devoid of life. While there is a retail plaza [...]

  8. 足球博客 说:

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  9. 混合开发的想法不是’新的。但是今天亚马逊宣布,它计划在西雅图建造一座新建筑[...]

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  17. daccess-ods.un.org daccess-ods.un.org在其新的西雅图办公室建立永久性家庭住所。尽管过去还有其他此类“混合使用”协议,但这是第一个提供65间客房的合作伙伴关系,它将提供[...]

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