将您的多户家庭带入棋盘游戏步行城镇中心!

居住地:明显的成分
有效的混合用途市中心的棋盘游戏明显但被低估的成分是住宅部分。为了强调其重要性,我想说的是,它实际上是健康的混合使用环境的基础。在棋盘游戏健康,平衡的地区,除了有毒用途外,没有将土地用途作为一项单一用途留在一边,所有这些都被整合到棋盘游戏可步行的社区中。

无论您的重点是地区性购物胜地还是就业中心,住宅部分都使它真正实现了多功能,步行和区域响应。就像 旅馆商店,多户家庭的市场是有限的,因此将他们引导到最能为您的城市提供支持的地方很重要’的愿景。即使在最基本的层面上,多户家庭单元也放置在步行就业和购物场所附近,这对于每个参与人员都是棋盘游戏浪费的错失机会。考虑在可步行的Town Center中定位住宅的一些主要优点:

-步行选择: 即使您的住所没有垂直混合, 选择 步行附近的购物和就业机会为居民增加了巨大价值,对于年轻人,老人和其他无法开车的人来说至关重要。

-减少行程:  据估计,在以汽车为中心的传统郊区,每个家庭每天产生7-10次以上的出行。当您将这些房屋集中到豆荚中时,问题会更加严重。更糟糕的是,许多本地汽车旅行可能需要使用区域性干线或州际高速公路,不必要地增加了区域通勤的本地交通量。在步行,混合使用的城市氛围中接近日常生活的需求,不仅意味着居民可以选择步行,而且意味着当有汽车旅行时,可以通过直接的内部路线前往目的地。

-24小时人口: 现在陈词滥调“eyes on the street”对于将住宅包含在您的综合用途中心中,这显然是棋盘游戏福音。当您的广告每天用完后,它也会产生街头生活。

-内置市场:  零售商通常会根据驾车人流量来评估主要路口的位置。集成住宅增加了宝贵的价值“foot traffic”并为零售和商业用途创建棋盘游戏内置的持久性市场。

-真正的公交支持: 您知道每隔1/2个小时或棋盘游戏小时到来的公寓大楼旁边可怜的班车站吗?通过将各种用途集中在棋盘游戏步行的市中心内,您可以为更多的公交路线,更频繁的路线和更好的设施提供理由。再加上固定的铁轨,您会羡慕那些通勤的通勤者,他们只是为了支付在市中心停车的乐趣,或者是那些贫穷的草皮, 酒馆 要求他们每次想喝几品脱时都要找到指定的司机。

混合用途整合
上周,霍华德在 混合用途的定义。有很多方法可以将住宅整合到可步行的市中心,并且正如霍华德指出的那样,我们在横向整合的边缘化时常常将重点放在纵向混合使用(商店上的公寓)上。由于它涉及步行镇中心,’将讨论两个重要的区别:垂直与水平混合使用。而且,渐进式,细粒度的城镇中心与大型混合用途项目相比。

水平与垂直混合使用:  像许多人一样,我爱加利福尼亚。作为棋盘游戏西方的都市主义者,我经常指出加利福尼亚的许多先例。我最喜欢的景点之一是繁华而又宜人的单层主要街道(例如伯克利的Solano Avenue,圣地亚哥的Fern Street或Bird Rock的La Jolla Boulevard)的泛滥,这些街道都在拐角处的高密度住宅区的支持下。关键是您不必在商店上方拥有住所即可拥有重要的市中心。我的建议不是强行占领市场,而是让您的市中心享有垂直混合用途—允许棋盘游戏故事的商业广告,并确保您拥有一条步行街社区附近的多户住宅的基线。

细粒镇中心与大型混合用途项目: 现在,这不是 ’它的意思是要提升棋盘游戏,而不是另棋盘游戏。而是要认识到,这两个模型在我上面描述的所有优点中都非常相似地起作用,但是它们是两个非常不同的野兽。随着我们进入越来越严峻的时代和与过去几十年截然不同的市场,重要的是了解它们的本质。

This block 在 哈伯舍姆 has it all: Vertical mixed use, row houses, apartment buildings, 和 a 公民建筑. (Image 通过 Bing Maps)

哈伯舍姆(Habersham)的谦虚街坊公寓。

首先是“细粒镇中心。”这些地区与传统的市中心和历史悠久的主要街道最相关,这些地方是各种各样的地方,通常是由各种地段以及各种各样的房客,建筑商和财产所有人提供的。物业线频繁,地段相对较小。尽管是传统主要街道的特色,但它们也代表了新的城市化项目,这些项目是由敬业的,理想主义的业主精心设计和精心实施的。在大多数情况下,建立步行型城镇中心的想法始于财产所有者,然后财产所有者必须与当地市政当局及其过时的开发标准进行斗争。尽管Seaside在此列表中排在首位,但有数十个符合要求。在这些环境中的住宅用途通常是具有高度建筑关注度和工艺水平的小批量定制建筑类型。

我最喜欢的先例之一是DPZ在南卡罗来纳州的哈伯舍姆&Co.和Habersham Land Company(如上所示)。哈伯舍姆(Habersham)坐落在茫茫荒野中,经济不景气,且主要是低成本的单户住宅,而哈伯沙姆(Habersham)已悄悄地从低矮的乡村沼泽中成长为棋盘游戏梦幻般的多功能,可步行的村庄。上面显示的区块包含了所有内容:垂直混合使用的生活/作品,其中住宅遍布商业区,各种排屋和沿区域道路排列的小型公寓。 哈伯舍姆是细粒度的渐进式城市主义的棋盘游戏例子,它是未来的重要模型,随着市场继续向可步行的混合使用环境转变,大型开发贷款将变得稀缺。这里展示的一些重要课程是:

-将您的市中心细分为较小的部分,以允许使用各种建筑类型,大小和所有权结构。区域有限的大型地块对市场敏感,可以在等待建造时对城镇中心进行消毒。

-街区结构很重要:街区结构会创造棋盘游戏环境,使多种收入,土地用途和建筑规模能够共存并为您的市中心创造价值。

-灵活的区域划分:采用灵活的,基于表单的法规,这些法规具有市场敏感性,同时确保清晰的街区结构和街道定向性,以提高步行能力。

第二类是”大型综合项目,”通常以拥有大量土地为特征,主要开发商会雇用大型,有能力的建筑公司来建造城镇中心的主要部分,作为一项大型开发投资的一部分。尽管有时总开发商希望建立这样棋盘游戏中心,但通常是市政愿景,试图将其功能失调,不连贯的土地用途重新安排到可步行的地方。对于公寓开发商来说尤其如此,他们只需7英亩的吊舱就可以轻松完成任务。差异不只是参与者,而且实际上是规模问题。哈伯舍姆再细分20′供个人投资用于小型垂直混合居住/工作单位的地段,大型项目可能会建造200个′宽阔的建筑,底部设有国家商店,上方的公寓。哈伯舍姆(Habersham)建造了两套完全是市场独有的谦虚公寓房,大型项目使花园公寓大楼现代化,成为一系列标准的,以街道为导向的建筑脚印,这些脚印被布置在棋盘游戏连贯的砖混结构中,靠近可混合使用的主体街。会所可以作为“civic building”终止一条重要的街道进入公寓。

贝尔玛是棋盘游戏成功的大型多用途项目,附近有多户家庭。

这些位于Belmar的公寓俯瞰着社区广场,就在多功能商业区的街上。

我最喜欢的大型混合用途项目先例之一是Elkus Manfredi Architects和Civitas在科罗拉多州的Belmar。 贝尔玛标志着已经过时的,已经过时的Villa Italia购物中心转变为充满活力的多功能城镇中心。有单层商业建筑,大型商店和剧院,停车场,垂直混合用途建筑,都在多户家庭建筑范围内的步行范围内。混合用途的建筑物相当大,第棋盘游戏楼层有国家租户,否则您可能会在购物中心找到,上面有2-3层住宅公寓。附近的多户家庭不等,从广场上的中层公寓到步行街上的多户公寓大楼。在这方面,我还包括了位于威斯敏斯特的另棋盘游戏科罗拉多社区,即布拉德本(Bradburn),该社区展示了棋盘游戏有能力的公寓大楼,该大楼被分为步行街和俱乐部会所网络。“civic building”在一条大道的尽头。这里的一些重要课程包括:

-即使你’如果您选择做更多的增量开发,或者允许规模较小的建筑商加入,则可以做大做小,再细分为小型,以便进行增量重建,并具有市场灵活性。

-150座几座设计合理的多功能建筑′还可以使用更大的宽度,但可以消毒并压倒您市中心的性格。允许其中一些,但还要求建筑物将立面划分为不同的,垂直成比例的增量,以增加质感和趣味性。高度也一样。

-找出您的公寓开发商需要什么,然后向他们展示如何以城市形式实现。重新概念化将典型公寓大楼变成真实街道的停车道“addresses”为他们的前沿建筑。考虑有访客和额外的停车位“on-street”在街区内设有专用的指定停车位或地下停车位。为了使数字有效,您可能必须考虑街道,否则它们将在该街道上建造停车道。

-通过在一些排屋/活包中建立兴趣并测试多个市场。这也内置了正宗的品种。

科罗拉多州威斯敏斯特市的Bradburn将花园公寓大楼概念化为与周边土地使用相关的城市环境。

 
整个系列的链接:

让您的酒店进入步行街中心!
将您的商店带入步行街中心!
将您的多户家庭带入可步行的市中心!
让您的办公室进入步行型市中心!

–Geoff Dyer

系列总览
虽然步行混合型城镇中心可能不是沥青人,工程师甚至开发商的“轻松”选择,因为他们不得不将租户吸引到他们可能不习惯的环境中……它们无疑正在成为可持续发展的最佳实践社区发展。更重要的是,它们正在迅速成为其相邻(和集成)住宅区的市场宠儿和宝贵的便利设施。但是,市政当局和开发商通常只选择半途而废,只将其视为潜力很小的利基市场,而古朴的母亲和流行人士则难以挣扎(您知道,城镇边缘的一次性新城市主义发展) ,而“真正的东西”发生在街边的大型常规一次性中心。

缺乏承诺使成功的步行式城镇中心的许多基本要素被吸引到以汽车为中心的一次性中心(放置它们的便捷位置)中,因此每个人都可以为贫困的多功能村挣扎的原因找借口直到油价升至每加仑10美元之前,我们仍然必须做常规工作。

在本系列文章中,我将把这些成分从一次性区域带入步行,混合用途的市中心。虽然这可能会挑战一些认为自己的人’我已经完成了一次性TND开发的绿色职责,我希望这将为把我们有限的经济精力集中到持久价值的地方,而不是继续进行激烈的竞争提供更重要的理由。最底层是大型购物中心。

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评论

  1. 我不能’对于好的混合用途的组成部分,我们并不太同意,但是,就运输特性而言,位置则更为重要。在照片中的三个示例中,只有Belmar的年度车辆行驶里程(以及相关的碳排放量)低于其整个地区的平均水平。 Bradburn和Habersham的VMT大大高于其所在地区的平均值’在18%以上的情况下。尽管这些新的发展可能由于其他许多原因而具有优势,但如果我们要继续改善我们的开发实践,就还需要就它们的缺点进行探讨。

  2. 好点,凯德。但是正如您经常写的那样,降低进入市中心的门槛,您’将会看到这些类型的模式出现在更多的连接节点上。最大的障碍:法规,停车要求,公用事业。一些解决方案:基于字符的代码,将要重新开发的代码,城市商业计划,土地集结,税收优惠,关键的PPP。现在,它’通常在农村和郊区要容易得多,在我们改变这一点之前,’我们经常会在其中找到更多开发示例供您选择。

  3. 我认为在某些混合用途开发中使VMT更高的部分原因是,在那里居住的人的类型与通常在那里找到的工作类型之间不匹配。当我在读研究生时,我上了一堂关于可持续发展的课程,在该课程中,我们以案例研究的形式研究了几种类型的发展。在大型混合用途开发中发现的一种趋势是,提供的工作类型是咖啡店等中的低薪工作,’对那些倾向于生活在发展中的受过良好教育的人们感兴趣。结果是,居住在开发区中的人倾向于开车去其他地方工作,而在开发区中工作的人则从外面驱车前往那里。

  4. 这些位置中的许多位置与周围的土地使用也没有很好地协调。布拉德本很棒,但是’北部以主要的分开的动脉为界,’从前面的条形开发区到杂货店,步行了半英里(随着乌鸦的飞翔)。也许在开发了中间的绿地之后,并且在场地北部以前的轻工业用地被重新开发之后,该区域的VMT将会下降。这些个人发展中的许多仍然是新都市主义,在广阔的环境中陷入困境。步行到邻居很愉快,甚至是咖啡馆,但是您 ’我仍然会跳上车去杂货店,因为杂货店被人行道和商店入口之间典型的1/2英里的停车场所围绕。

引用

  1. daccess-ods.un.org daccess-ods.un.org采取健康的步行式城镇中心的三个基本要素:酒店,零售和多户住宅。但是,传统上,我们的城镇中心不只是住宅和商店的集合。他们 [...]

  2. daccess-ods.un.org daccess-ods.un.org采取健康的步行式城镇中心的三个基本要素:酒店,零售和多户住宅。但是,传统上,我们的城镇中心不只是住宅和商店的集合。他们 [...]

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