新游戏,新规则?猜测美国住房的未来

如果它什么也没做,那么过去十年应该会训练我们一些赌房子的热情,实际上是根据短期经验推导出的长期趋势。还记得几乎每个人都对不断上涨的房屋价值做出假设时,世界经济中的小麻烦吗?

因此,我该怎么说呢:在接下来的15到20年中,我们将经历第二次世界大战后时代以来美国社区发生的最戏剧性的变化?

不是我在说这个,这是有帮助的。住房经济中越来越多的分析家比我预想的发生地震的变化更聪明,经验更丰富,并且更多地担心社区是否能够应对挑战。

指导犹他大学大都会研究中心的亚瑟·纳尔逊(Arthur C. Nelson)可能是其中最聪明,最有经验的。尼尔森和他的研究生是房地产专业人士和规划人员使用的许多最权威的趋势分析的来源。我在诸如 这个, 这个这个。尼尔森的新书, 重塑大都会美国:到2030年的发展趋势和机遇,汇总并更新所有以前的数据。这是规划师必读的书。

重塑

这是尼尔森的核心论点:

大规模的人口变化,不断变化的市场需求,不断上涨的能源成本以及各级家庭和政府的新经济现实,将为发展和再开发带来完全不同的环境,而在过去半个世纪中,这种环境推动了住房和社区趋势的发展。

货币对这种变化环境的反应是惊人的。尼尔森在新书的序言中写道:“ 2010年至2030年,将花费超过20万亿美元用于重塑美国大都市区。”

这些市场需求和人口变化将为倡导者提供更多动力,以寻求更紧凑,可步行,混合使用的环境 —至少在某些地方。努力将以汽车为重点的郊区改造为更加以行人为导向,并为居住,工作和购物提供更广泛的选择—再次,在某些地方。

我对“聪明的增长/新城市主义”的倡导很敏感,希望能在大多数社区看到未来的重大影响。但是,由于过去十年来我们对预测草率行事学到了一两件事,因此上段中的“某些地方”限定很重要。尼尔森(Nelson)和其他人为美国住房市场的气候变化提供了令人信服的理由。但这与精确预测任何特定地点房地产的天气状况不同。

当我从过去几周的一些行业专家那里读到有关住房趋势的几本书时,使我想起了这一点。 ULI的2月“房地产业务晴雨表报告的商业和住宅房地产国家趋势数据是如此积极,以至于您想绝对绝对地宣布经济下滑,然后再次开始购买和借贷。

然而,备受推崇的Case-Shiller分析房地产趋势分析的联合创始人Robert Shiller在《华盛顿邮报》上警告说。 意见片:“潜在购房者或卖方的底线可能是:不要做任何戏剧性或困难的事情。不确定性太大,无法证明现在采取任何激进的投机行动。”

区别:ULI报告是国家数字的汇总。 Shiller和他的同事密切关注各个房地产市场的变化。乐观的民族趋势对在特定社区拥有水下抵押贷款的人而言是安慰,就像在其他地方经济略有下降然后迅速恢复的地方避免了低迷的戏剧一样。

但是,这里又出现了另一条警告:警告可能还不够。席勒(Shiller)向潜在购房者提出的建议是等待不确定性,不要做任何“剧烈或困难的事情”,这对公职人员不起作用。如果纳尔逊所说的大趋势是正确的,则决策者会发现一些相当戏剧性和困难的决定,他们发现自己陷入了错误地执行新任务的工具。

两党政策中心住房政策报告,2013年2月令一些前国会议员和其他联邦官员聚集在一起的两党政策中心的方式令我感到震惊,该中心提出了一些建议,要求扭转一些联邦政策,这些政策推动了新政中难以维持的扩张尼尔森预言的时代。可以下载上个月发布的BPC报告 这里.

然而,鉴于华盛顿陷入僵局,美联储大刀阔斧进行变革的前景并不乐观。州议会将在议会上摆很多东西,以致不可能为潜在的购房者,租房者和开发商提供有意义的帮助。幸运的是,地区和地方政府拥有帮助自己和公民的许多工具:更加开明的基础设施规划,可负担住房政策的创新方法,扩大选择范围的分区改革。

在过去的几十年中,聪明的成长家和新都市主义者一直在发展最佳实践,以利用这些方法。我认为可以安全地预测它们将成为应对变化的首选资源之一。但是,即使事实证明经济和人口变化的影响被夸大了,但预期和应对变化的努力将为更多人提供更宜居的地方。

本·布朗

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评论

  1. 我有机会在几个月前举行的皮埃蒙特三合会宜居性峰会上听到尼尔森博士。对于坐在房间里的所有政策制定者来说,他都是完美的声音。如您所知,我们住在哪里’这么久以来,土地便宜,买房子是没有道理的。现在,我希望政策制定者允许更明智的建设。一线希望(在大会的所有疯狂中)是城市环路被退款。 NC Railroad也是如此,但是’一起是另一个故事…

  2. 开发人员和建造人员通常必须在纳尔逊博士这样的大图观察之间进行伸缩’s和超本地项目规模。我看了我们的城市’在2010年的人口普查中,令人惊讶的是,奇科地区超过50%的家庭只有一个人,而超过70%的家庭没有孩子。考虑过去20年来这里交付的住房类型(大部分是3卧室和4卧室的独立式住宅),不难看出尼尔森博士’在当地情况下的更大的人口趋势。

  3. 另一件事要考虑…ULI和NAHB成员迫切需要住房大萧条结束。一世’我不是说他们是故意为书籍做饭,但我一直在听建筑商和开发商预测,自2009年初以来,它们会恢复健康。

  4. 尼尔森博士’s 在fo &谈话是需要考虑的重要信息。我一般认为’仍然过分强调Boomers的缩小尺寸(我怀疑大多数人会选择在郊区住宅中居住数年),但是总体趋势和数字是无可争议的。

引用

  1. [...]重塑大都会美国评论[Place Makers] [...]

  2. 故事描述:在我在此博客上提交上一篇文章数小时后,Placemakers将Ben Brown的这篇文章发布(添加),并指出了即将进行的全国房屋翻新的另一要素。在这里,他注意到一本新书[...]

  3. [...]在大街上”减少犯罪[下一个城市]在底特律的公共疫病[NYT]中,一场私人轰炸新游戏,新规则?猜测美国住房的未来[地方制作者]形象地展示一个宜人的城市[大都会]纽堡是“模范”学区[...]

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  5. [...]呼吁有兴趣开发此模型的开发人员,以实现非常明确的市场需求和非凡的价值[...]

  6. [...]新游戏,新规则?猜测美国住房的未来,作者:Ben Brown,PlaceMakers,2013年3月4日–大规模的人口变化,不断变化的市场需求,不断上涨的能源成本以及各级家庭和政府的新经济现实,将为发展和再开发带来不同的背景,而在过去半个世纪中,这种情况推动了住房趋势。 [...]

  7. 一年前的PlaceShakers帖子,概述了社区位置,房屋规模和[...]的可能前景

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