Q&答:埃里克·布鲁克斯(Eric Brooks)提供精品酒店的《新都市》杂志

今天,我们借用了经过时间考验的技术,为我们的社区发展探索增加了新的维度:&答:往前走,我们会定期找一位我们认识的专家,让我们了解客户和同事关心的话题。

正如David Brooks在最近 刻薄的意见片精品酒店风靡一时。几乎每个市区开发小组都希望一个人能完成一个完美的社区。因此,我们求助于酒店开发领域的资深专家Eric Brooks,以帮助我们了解这一领域。 (埃里克的履历以及他的联系信息在博客文章的底部。)

占位符: 嗨,埃里克。感谢您参加我们的第一个PlaceShakers Q&答:您在整个酒店开发和管理工作中都投入了大量的精力,尤其是在高端物业方面。我们来谈谈一个在新都市主义者的开发商和城市规划师中排名较高的利基市场—精品酒店。什么是精品酒店?是什么让他们在新都市主义背景下如此具有吸引力?

埃里克·布鲁克斯(Eric Brooks)

埃里克·布鲁克斯(Eric Brooks)

埃里克·布鲁克斯(Eric Brooks): 精品酒店最好通过以下属性定义:通常少于100间客房,独立于任何连锁店;以舒适,氛围和亲密感为人类尺度的设计;优质的餐饮和服务,可满足客人的需求和期望。我倾向于这种观点。对于真正的实体例子,我指的是Relais etChâteaux的成员。在这个国际协会之外当然还有精品酒店,但是对于我们的讨论,这个系列确定了标准。

至于问题的第二部分,我相信新都市主义者因其位置感和归属感而被精品酒店吸引。精品酒店希望与邻里的外观和风格保持联系,而不是成为一个不受周围环境影响的通用品牌。

连锁酒店缺乏创建精品店所需的精妙之处,因此它们倾向于精品店的另一种自我:“时髦”或“生活方式”酒店,例如洲际酒店的Indigo酒店。通常,它们远远没有一家精心设计和管理良好的精品酒店可以为客人和周围社区提供的服务。考虑将精品酒店以外的酒店类型用于新都市主义风格的开发或再开发可能会损害整个计划工作。

下午: 您见过链条正确吗?

EB: 是的,但我不会使用“链条”一词。相反,这里有精心组装的精品酒店公司藏品,通常散布在度假胜地之间。正如“链”概念所暗示的,这些特性当然不是同质的。东方快捷酒店,Auberge渡假村和瑰丽酒店就是一些杰出的例子。

下午: 规模如何?我们倾向于认为精品酒店很小。您提到了100个房间的限制。

EB: 规模与感觉有关。这些酒店是私密的,通常是40至100间客房,有时会稍大一些,并具有室内设计和陈设—包括公共场所的—具有高品质的居住感觉,并特别注重细节。重点也转移到服务和设施上。工作人员了解当地的地点,事件和历史;并可以就附近的商店和餐馆提供明智的建议。

下午: 其中一些属性似乎与B相似&乙或旅馆。有什么不同?

EB: 乙&B就是:适度的卧室和早餐,通常少于20个房间,并且大堂空间有限。老板/经理可能是热情好客的缩影,但没有提供全方位服务的餐厅,甚至连早餐都无法煮熟。缺乏饭店服务,例如夜床服务和代客泊车服务。

“客栈”不是一个单独的类别。许多B&B旅馆和精品酒店的名称中都使用“ Inn”。对此我很可爱,我想说一个旅馆要么是超大的B&B,还是一家小型精品酒店。

下午: 小并不意味着便宜,不是吗?

EB: 确实不是!精品酒店迎合了敏锐的休闲和商务旅客,他们根据自己的性格和设施寻找和选择住宿,并愿意为满足他们更高期望的体验支付高价。 “经验”是精品酒店和度假村世界中的一个重要词。许多连锁酒店已经非常擅长于提供防弹,防丑陋的体验。但是,这与精品酒店所能提供的“哇体验”相去甚远:精致的住宿环境,周到的服务,精致的餐饮以及在您家门口的热闹社区。那就是向朋友,家人和同事推荐的经验。

下午: 那么更高的价格点可以支持更高的开发和管理成本吗?

EB: 当然,如果存在对精品酒店产品的正确条件和可识别的需求。

下午: 正确的条件是什么?

EB: 理想的条件是那些新都市主义者倾向于欣赏和效仿的条件:例如,一个历史悠久的街区,步行即可到达各种各样的购物,餐饮和娱乐场所。另外,附近的公园,博物馆和其他景点已将附近地区定为目的地。我住在萨凡纳,并已在查尔斯顿,萨凡纳和艾肯进行开发,修复和适应性再利用。每个社区都提出了适当的条件。

我确实要指出,以设计为中心的精品酒店也可能对其周围环境产生巨大影响。

下午: 例如?

EB: 最近,我在为期三天的访问中清点了纽约的每家小旅馆。我知道曼哈顿肯定不是一个易于复制的发展环境。但是,正如许多新都市主义者所认为的那样,纽约还是一个聚集了许多社区和“村庄”的地方,例如格拉默西公园,西村和苏活区。

下午: 对不起。纽约的每个小旅馆吗?

EB: 这是一种与纽约客户快速建立通用设计词汇的练习,该客户打算在其母校的大学城开发“精品酒店”。丹在业务上非常成功,但他仅从呆在旅馆中就知道旅馆。我不想谈论苹果,而他正在想象桔子。因此,我独自一人待在纽约,去了纽约。当我迷恋进入客房,套房,餐厅和屋顶露台的方式时,就像与办事员快速约会一样。实际上,我非常享受这个几乎是抽认式的练习,因为直接印象突出了出色的设计概念和执行力。 (我也看到相当多的猪戴着口红。)第二天,丹和我参观了我的候选名单,因为我们收集了我们认为可以转化为中西部大学城的各种概念。这是一次非常成功的练习。

下午: 您最喜欢的发现是什么?

EB: 在接近新产品时,我停了下来 克罗斯比街酒店 在SoHo的坚韧不拔的部分。在面积不足10,000平方英尺的纽约,由于空间匮乏,业主们 —英国夫妻设计团队—将建筑物从狭窄的人行道上退后18英尺,以呼吸新鲜空气。今年春天种植树木井时,挫折将形成一个小型公园。那种浪费空间的感觉创造了一种奇妙的到达感,它进入了一个非常迷人的大厅,充满了挑剔的客人,他们为此付出高昂的价格,以体验在那里的住宿。每晚给我报价$ 765。

下午: 如果该地区已经有餐饮场所,那么精品酒店必须有自己的餐厅吗?

EB: 通常,精品酒店不仅为客人提供优质的就餐,而且还吸引了当地居民。我曾经设法 芝加哥特里蒙特酒店,这家酒店的独特之处在于它是美国第一家小型欧式(读作“精品”)酒店。Cricket's餐厅在美食之城中始终名列前十。许多精品酒店通过聘请知名餐厅老板和名人厨师来提升他们的就餐体验,从而引起人们的议论纷纷—他们交付!顺便说一句,喜达屋酒店购买了Tremont Hotel并毁了它。

下午: 好的,我们有潜力在充满历史气息的邻近地区建造高端精品酒店。希望在数十年后逐渐具有这种吸引力但计划在绿地上或作为郊区改造的新城镇项目怎么样?开发人员可能渴望一家精品酒店,以补充其步行,混合使用的野心。他们必须知道什么才能使数字对他们有用?

EB: 发展和拥有酒店不适合业余爱好者或胆小鬼。首先,必须有一个成熟的市场。 “如果您建造它,它们就会来”的想法是一个傻瓜游戏。文斯·格雷厄姆(Vince Graham)明智的做法是将酒店产品限制在较小的B&B as part of his I’关于Mount Pleasant SC的开发。对于在绿地上计划新城镇项目的任何人,我的建议都应该非常谨慎。

让我回到丹和他的大学城。起初,我以为他可能把他在足球周末付出的高昂价格误认为是一个商业机会。但是仅通过台式机研究,我发现市场是广阔且多元化的。该大学,其教学医院和衍生的生物技术企业产生了大量需要住宿的入境游客。别忘了那些足球周末。

下午: 多谈些风险和减轻风险的方法。市场分析必须证明什么才能证明什么水平的投资?

EB: 坚持使用Dan,我们对按价格段划分的酒店需求和供应的初步研究显示了市场异常。尽管两个物业的实际产品和服务水平中等,但由于它们位于校园边缘,因此入住率和平均房价都很高。我们的策略是提高门槛,并根据地理位置,产品和服务,成为市场最高价位的首选物业。

下午: 作为缺乏规模经济和品牌知名度的独立产品,精品酒店会带来更高的风险吗?

EB: 好问题。首先,我说“独立”并不意味着“孤立”。精品酒店仍然是旅行作家的宠儿。并且在已发表文章中的正面提及被认为是权威的第三方认可。这种“编辑广告”的保存期限是一种功能强大且价格便宜的工具,可以通过重新打印来延长,并将其发布到酒店网站的“新闻发布室”部分。

最重要的是,互联网已成为酒店行业最重要的营销工具和预订渠道,从而为竞争环境提供了便利。如今,76%的旅行计划和酒店选择都是从互联网搜索开始的。请记住,精品酒店实际上是由其核心市场寻找的。独立的酒店可以与希尔顿或万豪酒店拥有相同的网络形象,甚至更多。

有些公司专门管理独立定位的物业;并且存在维持强大市场影响力的协会。首选酒店(Preferred Hotels)积极提升其会员资格,而瑞雷斯(Relais etChâteaux)则更忠实于其忠诚度。

下午: 一个城市或市中心的开发团队可以做什么来吸引精品酒店开发商?

EB: 市政当局可以通过提供税收优惠,发行工业债券以及通过规划和管理停车位(至少部分减轻开发商负担)的方式来提供帮助。商会,市区发展局或其他准政府组织可以承保市场数据收集和目的地营销。负责总体规划的实体可以提供使步行安全且引人入胜的邻域设计,并提供适当的美化环境,街道照明;公园,果岭和广场;公共安全以及各种运输选择。

下午: 这是新的一年。因此,请看一看精品酒店利基市场的设计和运营前景。您认为下一件大事是什么?市政当局和开发商如何利用自身定位呢?

EB: 我认为加速趋势不仅仅是下一件大事。在约翰·奈斯比特(John Naisbitt)的1982年第一版《大趋势》中,我最喜欢的一章是“高科技,高接触”,它说,对我们生活施加的自动化和技术越多,我们就越渴望在良性和有益的舒适氛围中实现社会化的平衡。那是三十二年前,那时还没有个人计算机,手机和全身扫描仪。现在是无人驾驶汽车,侵入式社交媒体和Google Earth。 2014年将让各代人对高触感生活质量环境产生更大的兴趣,这将为新都市主义和精品酒店奠定基础。好的,预言:随着邀请客人流连忘返,精品酒店的公共区域,特别是城市环境中的公共区域,将模糊大堂,餐厅和酒吧之间的界限。休息区旨在鼓励社会化。新年还将看到更全面的经济复苏,这将刺激休闲和商务旅行。尽管利率将上升,但将有更多的债务和股权资本可用于新开发项目。

埃里克·布鲁克斯
埃里克(Eric)在上大学期间开始在旅馆和饭店工作,后来通过管理国内和国际财产而发展,最终成为各个市场级别的旅馆和度假村开发商。百慕大著名的塔克点酒店(Tucker's Point Hotel)于2009年竣工&Spa是度假村的顶峰,也是他职业生涯的骄傲。埃里克(Eric)热情拥抱新都市主义,并在萨凡纳(Savannah)地标区过着古老的都市主义生活方式。

联系: 埃里克·布鲁克斯@ Earthlink.net
布鲁克斯协会
(O)912.233.7602
(C)912.695.6351

本·布朗

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引用

  1. [...]在Placemakers上提出问题&可以告诉您所有您需要了解的精品酒店以及它们如何适应新的城市环境。另一个好问&A来自《纽约时报》及其Ask Real Estate [...]

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