新时代的住房政策修复:让我们来回顾一下

由于数据不断累积,确认了我们甚至在大萧条之前就应该预料到的变化,因此,如果社区避免在21世纪的宜居性和繁荣性考验中落伍,也许是时候重新审视社区面临的任务。

考虑:

尽管最近一小部分人口似乎是由于最近的经济不景气而变得比以前要富裕,但我们其余的人还是不得不接受这样一个想法,即我们不像我们想象的那样聪明或富有。而且,我们认为,如果没有俄罗斯寡头的彩票或晚年收养的帮助,我们不太可能改善财务状况。

因为我们当中有很多人必然要削减支出,所以我们的消费经济处于低速运转。公司正在研究如何从更少的工人和更好的机器人中榨取更多利润。各个级别的政府都在削减服务和计划,而在其他时代,这些服务和计划可能给我们带来了最大的伤害。

这些级联的影响在住房部门中最为明显,在住房部门,幻想经济早在2007年就已成为现实。一方面,我们受困于“合格驾驶”类别的细分市场太多,因此没有资格— or want —在地点和住房类型方面,现在似乎更实用,更有吸引力的选择很少。

许多人在几年前就发现了差距的扩大,我们在诸如此类的帖子中指出了他们的一些研究 这个 , 这个 这个 。在过去的几周中,我们了解了更多。

全国房地产经纪人协会(NAR)最近发布的2013年全国社区偏好调查更新了美国人为调和隐私,自动依赖和大院子/大房子梦想而进行的努力,他们渴望与较小的房屋相关的便利,可负担性和社会便利在步行,混合使用,公共交通服务的社区中扩展住宅规模。有关NAR调查分析的可下载摘要,请访问 这里 ,您将在其中找到类似PowerPoint的图形(所有内容’单击可放大):

NAR调查房屋类型偏好饼图

NAR调查社区偏好饼图

NAR调查房屋权衡-2

我认为这有助于查看NAR的细目,即谁选择了传统郊区开发中的步行,混合使用选项:

NAR 2013调查偏好人口统计

现在考虑一下犹他大学亚瑟·纳尔逊(Arthur C. Nelson)的研究,以及 重塑大都会美国:到2030年的发展趋势和机遇.

 图表

如果倾向于偏爱多样化,可步行,混合使用的住房的人趋向于年轻,受过教育的单身人士和没有孩子的已婚人士,并且这一群体每年都在增加,那么您会期望房地产需求向步行,混合使用,不是吗?

NAR调查表明情况确实如此,将2011年与2013年类似问题的答案进行了比较:

NAR 2013调查偏好更改2011-2013

NAR社区推广计划负责人Joseph Molinaro 加起来 这种方式带来的广泛影响是:“购房者和租房者既是社区的消费者,又是住房产品的消费者。”

这是市场需求方面的好消息,似乎充满了机会。供应方面如何?

在选择的租赁范围内,供应缺口最为明显。那是因为通过政府政策和私人融资来提高房屋所有权水平的热情是幻想经济崩溃的第一批受害者之一。当贷方遵守信贷价值和首付的规则时,刚起步的家庭或在当前房屋中挣扎于水下抵押贷款的家庭不太可能成为融资的资格。在最理想的地方尤其如此—例如步行,混合使用,公交服务的社区—在需求不断增长的地区,买家和租房者的赌注都增加了。

从以下两个图表中查看趋势方向 美国人口普查局分析 1995-2013年空置住宅的要价和租金清单:

价格中位数,待售空置房屋,1995-2013,美国人口普查

1995-2013年美国房屋普查租金

租金需求的增长是由各个年龄段和收入群体的人们的偏好所驱动的。即使是负担得起的人,也经常会选择租赁选项以提高灵活性和位置。租金价格上涨使最富裕的人群受到挤压。但是对于低收入阶层的人来说,承受能力的挑战已经达到了危机水平。

脱颖而出2014全国低收入房屋联盟(National Low Income Housing Coalition)的一项研究表明,租用市场价,两居室公寓所需的小时工资已升至18.92美元。 “这个全国平均水平是联邦最低工资的两倍半以上,比2000年高出52%。在任何州,全职最低工资工人都无法负担一居室或两居室。根据HUD指南定义,“公平市场租金中的卧室出租单位”。

对于我们这些在美国各地社区工作的人来说,即使面对21世纪的山峰,时代也变了,我仍对20世纪中叶对地方领导人在住房方面的想法的持续思考感到越来越沮丧。城镇规划人员通常会获得所有这些东西,并且在倡导以市场为导向,更公平的方式来指导开发和重建的倡导中勇往直前。但周围社区呼风唤雨的表进行民选官员和人民的最高谁最影响他们—NIMBY,常规房地产开发类型以及其他以旧方式大量投资的项目—规划者的影响力很小。

由于许多地方政府都在努力寻找足够的资金来维持最基本的计划,因此,用于找出和采用更好的住房方法的大部分资金都来自联邦政府。游戏中没有皮肤,所以当地人更容易与政府批准旨在鼓励的决策和实施职责保持距离。他们可以将问责制外包给咨询团队和员工,然后等着看政治风向采用哪种方式,然后再采用结果并致力于实施。稍加推后,稍有争议,做出一些艰难的选择,然后计划就开始了。

太糟糕了。因为社区解决住房的方式所要求的变化每天都在变得越来越明显,适应新的经商方式所带来的创伤和花费也将相应增加。这就是说,新时代将有很多输家和赢家。

本·布朗

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评论

  1. 有见地的帖子。它’向人们询问他们想要什么总是很有价值的,但是不幸的是,政府程序通常很难适应这一要求。另一方面,市场更快,但可以使我们承担更高的总体成本。

  2. 马克·布伦曼 说:

    从2011年到2013年,由于上下班时间短而对工作的偏好大幅度下降,这对我来说印象最深刻。是什么解释了这一点?据称,通勤拥堵情况更加严重。也许由更多在家工作的人解释?但是,两年来的增长还没有达到8%。

引用

  1. [...]搬家,我们知道了。数据源远流长。例如,我们在这里,这里和这里都指出了其他人的工作。就在上周,“创意阶层”啦啦队长理查德·佛罗里达再次强调[...]

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