为何重要的场所营造:什么’s 在 it for me?

当我所在城市的一位市长候选人写信要求我重复前一天晚上说的话时,我意识到我需要放松工作,并使电梯演讲更令人难忘。为什么城市规划对不是城市设计师类型的人很重要?如果您能多花5分钟的时间,在以下评论中,我想听听您的每个音高。这是我的,部分要感谢与许多人进行的无数对话:

在过去的75年中,我们一直在参与一项庞氏骗局计划,该计划使用市中心,紧凑社区和其他政府部门提供的资金为遥远的郊区付款。这些遍布卧室的社区,大型购物中心和大箱子以每个人都需要汽车的方式排列,提供了负面的投资回报。的 道路,水和下水道的成本几乎翻了一番 对于这些分散的地方,相比之下,返回城市和私人保险箱的收入显得微不足道。 紧凑型社区每英亩的收益至少增加10倍 到城市 通常每英亩收入增加1000倍。在我们大约一半的人口不开车的时候-因为他们太年轻,太老,太贫穷或只是选择不开车-现在不是时候改变我们的分区法律以做出停止破产的地方?

那天晚上参加聚会的那个候选人想给自己倒一盆吗?还是它不工作了?我的同事Placecott Scott Doyon的版本要短得多:

如果8岁的孩子可以安全地到达某个地方购买冰棍,然后在冰融化之前将其放回原处,那么这就是一个宜居社区的标准。那是 冰棒测试.

对我来说,去元宵可能是一个终生过程。 Cluetrain Manefesto 叫眨眼的“ techno-latin”,与Scrabble中的空白有很多相似之处:可以在任何地方用来表示任何东西,但没有价值。我们不需要更多信息,我们需要了解。这种理解来自分享故事。

这是我奇怪的一面,它说明了场所制作为何如此重要,也许您’当您将自己重要的事情,原因以及我们如何发挥作用的故事拼凑在一起时,会发现很有用。您以前曾从我这里看到过类似的清单,如果您能填补我所缺少的内容,我将不胜感激。

Highway 28, Doña Ana County, NM. Image © 占位符& Andrew von Maur.

Highway 28, Doña Ana County, NM. Image © 占位符& Andrew von Maur.

土地开发实物期权理论

城市设计应考虑土地开发的实物期权理论。通常在金融中,贝塔系数是资产与市场相比的波动性。随着beta的降低,所需的回报率也会降低,因为如果人们没有承担那么多不可分散的风险,他们就不需要如此丰厚的报酬。

但是,政府和银行家都没有根据城市风险和回报水平进行投资,部分原因是它们只是在最近才被量化。以我们过去60年对基础设施的投资为例,在那儿,宽阔而快速的道路被认为是高回报的投资。

取而代之的是,他们没有为自己付出代价,给我们留下了大约2.2万亿美元的基础设施维修费用,以使其超过我们目前的“ D”级水平,这是美国土木工程师学会上次检查的结果。

从运输投资的投资回报率来看,这个地方越适合步行,回报就越大。但随着时间的流逝,风险通常较低。为了纠正这种错位,银行家开始考虑如何将高度同质的捆绑式抵押贷款改组为可产生最高步行能力的多功能项目的新世界。

某些联邦计划在将风险和回报与地方计划实践保持一致方面做得很好,包括HUD-DOT-EPA可持续社区伙伴关系。除非有长期回报符合并实现当地社区的共同愿景,否则我们不能证明花任何政府钱都是合理的。

那么分区改革和城市设计将如何激发当地经济呢?通过在地块,街区,邻里和区域的规模上允许步行,紧凑,混合使用和弹性开发。

修改法律以适当地允许城市化,使步行社区能够“赚钱”,原因有以下几个方面,包括减少的不确定性,缩短的计划和审批流程,增加的灵活性以及长期资产价值。

正如住房,脱衣舞厅或大盒子单一文化的同质发展模式没有奏效一样,在经济衰退后的时期,经济多样性至关重要。请记住,贝塔系数是不可分散的风险,在保持当地经济特色的同时保持当地特色对保持韧性至关重要。

Hatch, NM. Image © 占位符& Andrew von Maur.

Hatch, NM. Image © 占位符& Andrew von Maur.

量化步行场所的价值

许多研究量化了基于表单的代码和类似的分区改革所产生的各种宜居,可步行场所的价值。这里有一些研究有助于确定步行性。

房屋净值:商业和房屋价值

在30个最大的都会区中,宜人的城市办公空间比起可驾驶郊区的租金,每平方英尺的租金要高74%。 (2014年,乔治华盛顿大学商学院,“人潮超前”)

步行城市的人均GPD值比10个排名较低的步行城市的人均GDP高38%。 (2014年,乔治华盛顿大学商学院,“人潮超前”)

在大都会区,步行能力阶梯的每一步都增加了每年每平方英尺的办公室租金9美元,零售租金每平方英尺7美元,公寓租金每月超过300美元以及房屋价值每平方英尺近82美元。 (布鲁金斯学会,2012年)

公交车站步行距离之内的房产价值比同一地区的其他房产高40%。 (美国公共交通协会,2013年)

在纽约,在步行街建成后,布鲁克林珍珠街上本地企业的零售额增长了172%。在北联合广场,安装了受保护的自行车道后,商业空置率下降了49%(NYCDOT,2012)。

自2000年代中期以来,步行型城市社区的住房价格平均跌幅不到平均水平的一半。 (布鲁克林学会,2011)

步行得分提高10分,商业物业价值增长5%至8%。 (亚利桑那大学&印第安纳大学,2010年)

步行得分(根据短距离内的目的地数量)每增加1点,房屋价值就会增加$ 700到$ 3,000。 (城市首席执行官,2009年)

在美国全国范围内,行车速度降低5到10 MPH,会使相邻住宅物业的价值提高约20%。交通的平静使住宅街道上的交通量每天减少了数百辆,房屋价值平均提高了18%。 (地方政府委员会,2000年)

Alameda, Las Cruces, NM. Image © 占位符& Andrew von Maur.

Alameda, Las Cruces, NM. Image © 占位符& Andrew von Maur.

建设城市金库:增加税基和降低成本

最适宜步行的城市都会区的人均GDP和人口中25岁以上的大学毕业生的比例要高得多。 (2014年,乔治华盛顿大学商学院,“人潮超前”)

与社区的情感联系=最高的GDP增长率。 (骑士基金会社区之魂& Gallup, 2011)

盐湖城的模拟增长战略估计,紧凑的社区发展将在20年内在交通,水,下水道和公用事业基础设施方面节省45亿美元。 (盐湖城模拟增长战略,2013年)

与传统的开发模式相比,紧凑型基础设施每户的成本降低了47%。 (EPA; Morris Beacon,2010年)

城市混合用途中层住宅每英亩的收入是其郊区收入的25至59倍(乔治亚州伍德斯托克市的PlaceMakers,2012年;佛罗里达州萨拉索塔的Minnicozzi,2011年)

卡尔加里估计,紧凑型开发将为纽约市节省110亿美元的基础设施成本,使其在未来60年内所需的道路,公交,水,娱乐,消防和学校的建设成本降低33%。 (PlanIt Calgary,2009年)

明智的增长发展平均每英亩的税收是传统郊区发展的10倍。 (建立更好的预算,《美国智慧增长》,2013年5月)

纳什维尔市(City of Nashville)在郊区绿地等地区的30多种非表单形式的代码,其房地产价值比该地区增长了3.5倍。 (纳什维尔市,2013年)

纳什维尔市中心于2010年2月采用了新法规。对重新分区之前的30个月和之后的30个月(两者均处于衰退时间相同)的分析表明,房地产价格上涨了209%,未针对泡沫进行调整。市区的一个发展项目The Gulch,每英亩城市的收入是郊区平均水平的1,150倍。 (建立更好的预算,《美国智慧增长》,2013年)

新墨西哥州拉斯克鲁塞斯。图片©PlaceMakers

新墨西哥州拉斯克鲁塞斯。图片©PlaceMakers

建筑健康:骑自行车和步行

2013年,美国的肥胖症总成本估计为3,050亿美元。 (国家体重中心&健康,乔治华盛顿大学,2014年)

Walkscore的Bikescore提供了一些强有力的骑行理由:“每10英里的通勤节省10美元。每行驶一英里可节省一磅的二氧化碳。每天骑车30分钟,可将中风和心脏病的几率降低50%。” (Walkscore,2012年)

福布斯(Forbes)的《迈向繁荣》(Padaling to Prosperity)阐述了骑自行车每年可为美国骑手节省数十亿美元的方式。自行车的平均年运营成本:308美元。汽车的平均年运营成本:$ 8,220。从2000年到2010年,美国的自行车通勤人数增长了40%。美国家庭在交通上的平均支出(16%)比在食品或医疗保健上的支出高。低收入家庭生活在以汽车为中心的环境中,可能将其收入的55%用于交通。 (《福布斯》,2012年)

哥本哈根的“自行车帐户”将自行车行驶1英里所带来的经济价值提高了0.42美元,行驶1英里所带来的经济损失为0.20美元。 (Grist,2012年)

2014年自行车和步行基准测试报告 在美国:
-投资于骑自行车和步行的社区具有更高的财产价值,创造新的就业机会并吸引游客。
-骑自行车和步行上班率较高的州,也有较高的人口达到建议的体育活动水平,肥胖,高血压和糖尿病的发生率较低。
-骑自行车和步行占全美旅行的11%,占死亡人数的15%,而设施则获得美国联邦交通基金的2%。
-在1980年至2011年之间,在美国道路上丧生的行人数量减少了45%,骑自行车的人的死亡率下降了30%。
-步行和骑自行车的人较多的城市,行人和骑自行车的人的死亡率最低。

这些自行车运动趋势的结果是,自行车友好商务区(BFBD)出现了。 (《交通日报》,2012年)

规律的步行可增加记忆力(海马体大小),并使痴呆症的风险降低50%。 (美国国家科学院,2011年)

每周步行1至3个小时的人死于乳腺癌和子宫癌的风险降低了19%,而每周步行3至5个小时则降低了54%。 (哈佛大学妇女健康研究,2012年)

每天步行少于1英里的退休男子的死亡率几乎是每天步行2英里以上的男子的两倍。 (哈佛大学,布里格姆&妇女医院,正在进行中)

在“护士健康研究”的72,000多名女性中,每周行走3个或更多小时的女性与没有行走的女性相比,将发生冠心病的风险降低了35%。 (JAMA,2000年)

如果马萨诸塞州有十分之一的成年人开始定期的步行计划,该州每年将节省1.21亿美元的心脏病费用。 (MA公共卫生部,2008年)

与非锻炼者相比,几乎每天快步走的50-71岁的男女死亡率降低了27%。每周3天加上20分钟的剧烈运动,可使死亡率降低32%。每周进行剧烈运动与散步相结合,死亡率降低了50%。 (Arch内科医学,2007年)

肥胖症使美国纳税人每年平均损失180美元,即使他们’恢复健康。如果每10个成年人中就有1个开始常规的步行计划,美国将节省56亿美元,这相当于1,020,000名学生的大学学费。 (美国州长协会,2006年)

一项针对3200多名超重成年人的研究发现,良好的饮食习惯和每周散步2.5小时可将他们患糖尿病的风险降低58%。 60岁及以上的参与者将其风险降低了71%。 (新英格兰医学杂志,2002)

久坐不动的男性在45岁以后开始锻炼,其死亡率比不运动的男性低24%。平均而言,久坐不动的人在晚年生活变得活跃,他们的预期寿命提高了约1.6岁。 (哈佛校友研究,2000)

生活在一个紧凑社区中的白人男性的平均体重比低密度社区中的白人男性轻10磅。 (不列颠哥伦比亚大学规划学院)

城市扩张指数每增加1%,肥胖风险增加0.5%。 (波士顿大学公共卫生学院)

Mesilla, Las Cruces, NM. Image © 占位符& Andrew von Maur.

Mesilla, Las Cruces, NM. Image © 占位符& Andrew von Maur.

建立联系:社会资本

与步行区相比,居住在步行街区的人们更信任邻居,更多地参与社区项目和提供志愿服务。 (新罕布什尔大学,2010年)

建筑供应:市场偏好

更少的年轻人想要汽车。 1995年,年龄在21至30岁的人开车行驶的里程占美国总里程的21%;尽管该年龄段持续增长,但在2009年仍为14%。在步行区禁止汽车通行,适合年轻的生活方式。 (广告年龄,2010年)

减少排放:VMT和气泵账单

居住在郊区的家庭平均将其收入的24%用于交通;步行街区的居民花费约12%。邻居技术中心的斯科特·伯恩斯坦(Scott Bernstein)表示,每年的差额总计为7,000亿美元。少买一辆车就可以让一个家庭负担得起10万美元的抵押贷款。 (布鲁金斯,2010年)

支出者和储蓄者之间最大的区别是汽车支出。 (加拿大统计局,2005年)

适合步行的社区可以通过混合使用的紧凑型城市设计来消除全球变暖和石油峰值的影响。汽车依赖社区的普通家庭每年行驶24,000英里,而步行社区中的一个家庭每英亩16个住宅单位,紧凑型多功能住宅每年驱动9,000英里。 (可持续城市主义,2007年)

可持续的城市主义战略改变了能源需求,效率和发电。生态区通过交通密集的紧凑型发展模式减少需求,通过高性能基础设施和绿色建筑提高效率,并通过可再生能源,现场发电,区域能源和综合农业增加发电量。

尽管北美的普通人每年仍在汽车上花费6.25周,但我们开始抵制燃油价格上涨对我们钱包的影响以及肥胖症不断上升对我们寿命的影响。我们开始根据生活质量(社区设施,主动交通,家庭时间,社会资本)而不是生活水平(房屋大小,汽车数量,地段大小,收入)重新定义宜居性。

榛树鲍里斯

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评论

  1. 感谢Ryan Baker(@芬贝克),以指出《自行车人》的出色统计资料库 http://www.peopleforbikes.org/statistics.

  2. 菲利普 说:

    我喜欢你写的东西。很好这是克里斯汀·巴顿(Christine Patton)的另一篇文章,解释了另一种生活在一起的观点。基本上,她说,改变我们的生活方式可能并不完全是在节约,因为我们需要从根本上改变我们彼此的生活方式。

    http://peak-oil.org/2011/09/force-multipliers-by-christine-patton/

    谢谢。

  3. 您的文章是我们所有电梯演讲的重要来源。在UWM-SARUP上演讲时,我几乎偶然地进入了城市规划,并获得了免费的MUP乘车服务。我的背景是抵押金融和房地产。借助Placemaking,您真的感觉像是走了一大圈。我们不会再与Euclidian Zoning一起创建威斯康星州锡达堡市区。
    谢谢,我计划继续关注此对话。
    LCI AICP的Bud Laumer

  4. 有趣的博客,以及关于实物期权理论的有趣概念。什么不’对我说真的(至少在美国)是我们以某种方式不’t将城市步行用织物的价值高于郊区。我想我们做。实际上,您提供的统计数据证明了这一点(每英亩更高的税率,每平方英尺更高的零售额,更高的GDP等),但是所有这些数据的根本原因是缺乏关于密度(以及作为副产品的综合生产率)的讨论。密度)有助于这些较高的统计信息。所有这些更高的生产率导致更高的性能值,并降低了可负担性。简单的事实是–您可以在美国郊区获得更多的钱(更多的空间)。人均空间的扩展(阅读:郊区)降低了单位空间的生产力(销售价格,零售额,每平方英尺的GDP等)’不要搬到郊区,因为他们更喜欢他们–自开始以来,人们就远离城市人口核心,因为它’经济高效(和/或更安全)。
    我认为我们(作为投资者)确实重视可步行的城市核心。它’s为什么麦迪逊大道的租金为每平方英尺2400美元;美国大街的租金为每平方英尺30美元。价格和每个SF的零售额也相应地遵循。但是最终–当数百万的总财富集中在城市核心–对于大多数正常的劳动者来说,这变得负担不起。这种经济关系永远不会改变–因此,虽然值得大家都赞扬“有效利用资源”通过聚集在城市中心,让其他所有原始事物来改善beta;这种方法不符合经济学的基本定律。更多空间=生产力降低=地租便宜
    社会方面– it’很高兴以为千禧一代喜欢这座城市(而且他们确实如此);他们非常亲切,只希望拥有600平方英尺的公寓,而贪婪的父母则需要2600平方英尺的McMansion。这是暂时的趋势,直到他们决定在36岁时生一些孩子。然后,他们将涌向McMansionville并购买房屋,因为在任何人看来,在600平方英尺的公寓中养育孩子都是不切实际或不希望的。’我曾经在全世界见过面

  5. Anthony,感谢您的深思熟虑。北美的大多数法律都要求市场所没有的郊区单一文化’t value. All I’俗话说,对于那些勇于尝试改变法律以允许混合使用的人,以稍密集的方式混合使用(不是麦迪逊大街,也不是脱衣舞中心和鼻子屋),这51项研究指出了一些重视他们’很可能被俘获。有关谁的更多信息’s doing that here: http://www.josephdisante.com/how-we-teach/codes-study/

引用

  1. [...] 致上周的所有人’s为什么场所制作很重要:什么’对我有用吗?谈话真有趣。 罗伯特·斯泰特维尔,《更好!城市&城镇,跳入[...]

  2. 做更绿色,更健康的城市需要‘elevator speech’?…

      不管是好是坏,我们生活在一个声音被咬的时代,在那个时代,即使是最理智的话题也必须简化为几个易于传达的句子。  It’关于超短线的一切…

  3. [...] 提示我的朋友Hazel Borys上周对她的策划公司提出的问题’的优秀博客PlaceShakers:为什么城市规划对[...]

  4. [...] 国际城市规划和设计公司Placemakers提出了类似的观点,该公司最近在温尼伯开设了办事处,事实上,大多数消息灵通的评论员也对此表示了怀疑。 (我将在这些页面中为您保留参考书目,但很高兴为有兴趣的人提供章节和经文。)[...]

  5. [...] 许多人正在创造奖学金—我们上个月在这里总结了51个研究–将场所营造与经济发展和环境绩效挂钩,但还没有[...]

  6. 混合使用的中层建筑返回城市,每英亩的收入是郊区的25倍。 -淡褐色[...]

  7. [...] 改变对你有好处。这是我们场所主义者主张沉浸式城市环境而不是郊区的单一文化的众多原因之一。以及为什么我们还要争论这些种类繁多的[...]

  8. [...] 喝咖啡或读书?这些是恰好对您的城市宜居性做出最大贡献的地方。在SimCity中,就像在大多数较旧的分区中一样,如果您将建筑物转过身来制作[...]

  9. daccess-ods.un.org daccess-ods.un.org市区的大部分地区都受到汽车统治,并获得了长期的经济,社会和环境价值。都市主义者一致认为要删除,包括加拿大都市主义委员会,[...]

  10. daccess-ods.un.org daccess-ods.un.org人们对人类,地球和利润日益有害的发展模式。目前正在进行各种各样的干预以试图扭转这种状况。其中一些是广泛的,[...]

  11. [...] 越来越多的研究指出,我们目前生活方式的过度坐姿与吸烟一样危险。坐着是新的吸烟。但是,外科医生最近通过“逐步行动”号召在警告中加入了声音,这使他在雨中行走不仅是一种有趣而浪漫的消遣。 [...]

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