郊区改造:深入探讨

几周前,艾伦·邓纳姆·琼斯(Ellen Dunham-Jones) 场所营造@工作 她将网络研讨会描述为深入研究郊区改造案例研究,并准备了一个小时的讲座,以准备第23届 新都市主义大会 在4月29日至5月2日在达拉斯举行。在CNU开始之前,该会议是免费的 这里,但与此同时,我有几个后续问题,她很乐意为我解答。

佐治亚理工学院建筑与城市设计教授埃伦·邓纳姆·琼斯(Ellen Dunham-Jones)与合著者June Williamson共同撰写了有关战略的书: 郊区改造;重新设计郊区的城市设计解决方案 (威利&儿子,2008年,2011年,2013年)。在网络研讨会中’作为最新研究成果,艾伦(Ellen)提供了案例研究,表明在何种情况下哪种改造方法最有希望。第一版《翻新郊区》获得了美国出版商协会颁发的2009年PROSE建筑和城市规划大奖,并在《时代》杂志的封面故事“现在改变世界的10个想法”中进行了报道。

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问题1:人们在进行郊区改造时,通常会希望增加附近缺少的部分:更多的工作地点,并在离他们居住的地方更近的地方玩耍。我们经常听到诸如“我只想和我的妻子一起吃饭的地方”,“我希望能够在工作的地方吃饭的地方”或“我不想必须开车穿过城镇去我孩子的学校。”除了个人对完善社区的渴望之外,您还提到郊区改造的最大市场驱动因素包括人口结构变化,新的中心和价格溢价。您会说其中哪支力量最强?

我认为人口结构变化正在推动价格上涨,并共同为变革提供了强大的力量。但是,即使有这些因素在起作用,强大的本地冠军的重要性仍然可以’无论大小项目,都不能低估。

问题2:您简要介绍了美国市场,并指出1,100个大型购物中心中有三分之一已死或垂死。 50,000个脱衣舞厅的空置率为11%。在350,000个大型盒子商店中,有3亿平方英尺空缺。但是,您指出这些动态已有一段时间了,最​​新的指标是郊区办公室的空置率是16-24%。是什么改变了这些郊区办公室的吸引力?

这里有几个收敛因素。首席执行官最常提到的一个问题是需要搬迁到吸引他们最想雇用的25-34岁受过教育的城市,并且大多数人会找到像迪尔伯特式的工作方式郊区隔间无创意且有毒。其他因素包括以下事实:计算机已自动执行了许多过去在郊区后台完成的文书工作,同时空间/员工标准已大大降低。的浪潮’80′的办公园区和公司园区正在老化,并且已经过时,而城市已经比城市中的人们更加宜居’70s. So, we’重新看到潮水逆转,这是随着公司从郊区迁移到城市再回到城市并重新命名的浪潮“创新区。”

问题3:我们知道,并非所有郊区条件都适合进行“蔓延维修”。最有可能的候选人的主要特征是什么?

我和威廉姆森(June Williamson)强调,不同的市场需要不同的策略。我们将改造归结为三个基本策略:
1. 复原 具有更多的社区服务用途(例如将死掉的大盒子用作图书馆,体育馆,教堂或医疗中心);
2. 再开发 进入紧凑,可步行的城市化环境(例如24个已建成的死商场的例子,这些死商场已被拆除并重建为新的市中心);要么
3. 重新绿化 (这是否意味着要照亮停车场下方涵洞的小溪,重建湿地,或放置公园或社区花园。)
必须首先确定该物业为何死亡,并评估当地市场的实力以确定最合适的策略。最好的地方将所有这三个方面结合起来,创造出城市主义,将我们与过去,未来和自然联系起来。

问题4:时间在所有这一切中起什么作用?

分阶段进行开发以满足市场需求非常重要。有时,我们知道某地区计划过境,但我们不知道何时(或是否)会真正发生。在其他时候,增长速度可能会非常快。在这些情况下,采用短期策略来预测未来的长期重建通常是有意义的。例如我’我们已经看到新生的TOD允许使用大型盒子商店,但其停车场被设计为未来的建筑工地。停车场的行车道设计为未来的街道,两旁都是公用事业和树木,这条道路预示着未来的城市化进程。可移动的小型班轮建筑,例如Mashpee Commons的那些建筑,是在改善步行街景的同时筛选停车场的另一种绝佳策略。它们具有为本地零售商提供巨大孵化器空间的额外好处。

问题5:您列举了郊区改造的最大挑战,包括汽车依赖,公共卫生,社会资本,公平和负担能力,工作,水和能源。您即将发行的书将讲述本地人为应对这些挑战而采取的各种工具,并寻求分层解决方案和性能指标。您将其中的一些郊区改造创意付诸实践的前三个城镇是哪个?

华盛顿特区更大的区域’当其他地方都放慢脚步时,经济衰退就给它带来了沉重的打击,并加快了改造的步伐。他们的许多改造都是地铁系统扩展的结果,但这也与他们的治理结构有关。他们有几个非常强大的县规划部门,例如蒙哥马利和阿灵顿,具有很大的谈判能力,可以进行改造所需的复杂的公私合作伙伴关系。奥斯汀,丹佛和波特兰也一直在提高标准。

问题6:在几周前的tweetchat中,您转发最多的声明是,“大型公交可能会取代优质学校,成为决定房地产价值的主要因素。拥有两者的社区将是大赢家。”美国60%的家庭只有一两个人的事实似乎需要一段时间才能融入一些发展社区,从美国62%的单户独立式住宅中可以看出这一点。在美国,是否有比其他地区更快地适应这些市场现实的地区?

从达拉斯到洛杉矶,许多以蔓延而闻名的地区都在积极投资轻轨交通,而夏洛特,埃尔帕索和克利夫兰等其他地区则在有轨电车和快速公交上获得成功。我认为陪审团’谁将找出如何最好地利用这些资产的方法尚待定-但这’很高兴看到比赛中有这么多城市!

如果你’d想进一步与Ellen对话,请加入达拉斯, CNU 23!

榛树鲍里斯

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评论

  1. 密度是每户人均居住面积和每英亩居住单位的总和。住户等于居住住宅单位。空置单位可以出售或出租,可以作为第二套住房持有,也可以在市场之外完全出售。–作为遗产解决方案的一部分。扩大家庭规模

    • (续)由孩子回家完成–这种趋势最早是在1990年的人口普查中发现的,或者是没有共同生活的个人。下限是每户一人–尚存的配偶或单身人士。四分之一英亩或更大面积的地块,很难达到足够高的密度以支持任何类型的通往普通街道的运输。公交车站将必须服务于较大的集水区,才能提供任何服务–更不用说24/7/365。需求转移–出租车是拥有汽车后的最佳选择。人们将不得不穿梭于枢纽,以进行下一趟旅程。门到门只能由车辆完成–拥有或出租车驾驶–由妈妈,爸爸,兄弟姐妹或朋友提供,或由提供者支付。郊区土地的使用是一死的手。分区条例将无法容纳更高的家庭密度。奶奶单位是唯一可能被允许的填充物。家庭入住率将上升–许多车辆都停了下来。

      • 丑帖–被电话打断,并发表第一条评论– sorry –

        更正了第三句话:空置单位可以出售或出租,或者作为第二套住房持有,或者以其他方式在市场上出售-例如作为房地产清算的一部分。 1974年–蔓延成本证明了郊区方法效率低下,但由于已经设定了土地使用模式,因此没有任何变化。每英亩密度的单位在不断降低。没有人想成为城市–除了城市规划师。正如在此链接上的论文所解释的那样,对密度的恐惧是基于冷战的:为什么美国人口密度低,依赖汽车的郊区?对城市脆弱性的恐惧导致对核攻击的恐惧导致了1950年美国分散人口的政策′s-Oops, that’s Sprawl http://goo.gl/ARpTM

引用

  1. 为了拯救生命,该组织应反对分区,禁止只允许驾车进入的酒吧。 Place Makers深入探讨了如何进行郊区改造。运输普罗维登斯(Providence)解释了为什么公交专用道[...]

  2. [...]考虑在郊区购买房地产– I don’不推荐!根据《郊区改造》作者艾伦·邓纳姆·琼斯(Ellen Dunham-Jones)的说法;重新设计的城市设计解决方案[...]

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