郊区混音:新一代的适合步行

凯德·本菲尔德 在2001年, 一本新书 封面上有我的名字(和两个同事的名字)。这是一本关于郊区扩张的智能增长替代方案的案例研究书,分为三类:城市发展,郊区发展和保护计划。我在这里不是(不是,不仅仅是)提到这本书,是因为我是一个不折不扣的自我促进者,而是因为它的封面上有三张照片,其中一张是当时新的,多建筑物和混合用途开发的照片,贝塞斯达街(Bethesda Row),位于华盛顿特区郊外的马里兰郊区。

贝塞斯达街(Bethesda Row)拥有办公场所,零售和多户住宅,其建筑风格多样且具有人性化设置,是工作,购物,用餐和生活的理想场所。它位于我在华盛顿特区不远的地方,是我最喜欢的最新开发项目之一。我们的书出版几年后, 我叫它 “该国最好的郊区改造。”经反思,这也许是夸张的。我不熟悉他们 所有 。但是在我所知道的许多人中,贝塞斯达街仍然是我的最爱。

通过Island Press进行郊区混音报道如今,贝塞斯达街再次出现在书的封面上,给我们留下了第一印象,那就是新的非常好的书本 郊区混音:创建下一代城市场所,由Jason Beske和David Dixon编辑,并由Island Press出版。 Beske是位于DC都会区的城市规划师和设计师。迪克森(Dixon)是一位屡获殊荣的波士顿建筑师和设计师,他领导了斯坦坦克(一家大型跨国公司,在六大洲拥有约22,000名员工)的子公司Urban Places的规划和城市设计。 郊区混音 包括15章,不仅由编辑本人撰写,还由16位其他撰稿人撰写。

(完全公开:我知道,尊重并且非常喜欢其中一些撰稿人和编辑。尽管如此,我会给你一个诚实的评论。)

前提 郊区混音 是我们需要更多像Bethesda Row这样的地方,以应对增长压力和瞬息万变的市场力量,现在偏爱步行的城市地区。我们特别需要在郊区居住的郊区,那里有许多人更喜欢居住,并且随着过时的以汽车为主的商业开发形式的消失,在“灰色地带”的重建场地上建造它们的机会很多。本书中的案例研究提供了具有远见的社区和开发人员如何做到这一点的示例。

我认为,这本书的精妙之处在于(1)专家的各个章节的结合,这些章节从宏观的角度充实了这些前提,并提供了大量数据和见解。 (2)创造步行宜居郊区场所的真实示例,由致力于实现这些目标的专业人士撰写。尽管后一种方法可能牺牲了一些评论者从更关键的距离观察这些项目可能提供的一些客观性,但它获得了关于如何制定决策,克服障碍以及在此过程中汲取的教训的一些有趣的见解。

这本书对我特别感兴趣,因为许多示例和插图来自我居住的DC都会区。例如,八项案例研究中的三项以华盛顿地区为基地,讨论我所熟知的地方和事件。其他至少两章的作者也都在该地区工作,并从当地经验中汲取了很多经验。该地区地铁轨道交通系统的彩色和标志性地图在本书的两个不同部分中以相同的格式出现了两次。

提出理由

第一章实质性章节是由始终令人印象深刻的克里斯托弗·莱恩贝格(Christopher Leinberger)撰写的,他是乔治华盛顿大学(George Washington University)教授,也是全国公认的步行城市场所(WalkUPs)冠军。在15页中,他实质上总结了后续的所有内容。 郊区混音他说:“发展市场正在迅速向WalkUPs转移,并从他所谓的“郊区可驾驶”场所转移出去,并进一步断言,郊区将需要满足大部分需求。他列举了一些例子,从自己的研究中概述了已经发生的主要都市地区,其中包括一些我们稍后将在书中更深入讨论的例子。

该章之后是狄克逊(Dixon)撰写的一章,简要介绍了郊区的发展历史,进一步总结了当前的市场趋势,并提出了更为城市化的比较优势。

接下来的三章将深入探讨推动这些变化的市场力量。由在全国各地工作的杰出的开发从业人员和顾问撰写,他们提供与当前分别影响住房,办公室开发和零售的人口和经济力量有关的专家分析和数据。而且,重要的是,它们使读者了解开发人员,规划人员和其他从业人员在构思和塑造这些地区的可步行郊区项目之前需要了解其特定的地理市场。

桥梁公园,位于俄亥俄州都柏林的新步行区(通过都柏林市渲染)。点击查看大图。

桥梁公园,位于俄亥俄州都柏林的新步行区(通过都柏林市渲染)。点击查看大图。

这些开篇章节后面是案例研究,我发现这些案例特别引人入胜。其中包括对整个华盛顿特区地区的密切关注;以及弗吉尼亚州的泰森斯;俄亥俄州蒙哥马利县的迈阿密镇;中国上海的一部分;安大略省大多伦多市的北约克中心;俄亥俄州都柏林,哥伦布外;弗吉尼亚州的阿灵顿,也在华盛顿以外。和华盛顿州贝尔维尤(西雅图市)。从整体上看,我希望在美国有更多地域上不同的抽样。举例来说,除了美国西南部最高角落的贝尔维尤(Bellevue),美国的案例研究都没有来自南部,密西西比州的西部也没有。

本书以另外两章概述作为结尾,一章是Dixon的规划,另一章是Beske的场所制作。规划章节包括一些有价值的见解和技术建议,包括市场和成本方面的考虑因素将如何影响设计,并且还提出了一套出色的“核心原则”,Dixon认为该原则应指导任何规划过程,以将站点从传统的站点转变为站点郊区和汽车相关的区域,密集而宜人。插图精美的场所制作一章,是我最喜欢的地方之一 郊区混音,其中以新的可步行开发项目(包括DC郊区的一些项目)为例,在Beske看来,这些项目具有创造性和精美性,包括吸引人的公共领域以及住房,办公室和零售开发的功能组合。

领先的地方

如前所述,我发现案例研究特别引人入胜,因为它们从本身就是故事一部分的人们的角度描述了每个示例的历史。如果有我的最爱,那是克里斯托弗·齐默尔曼(Christopher Zimmerman)在阿灵顿写的书,克里斯托弗·齐默尔曼(Christopher Zimmerman)是阿灵顿县议会的成员,已有18年的历史,并且是该辖区明智的增长工作中最积极的成员,包括其广泛(并且理所当然地)受到赞誉的方法该地区地铁系统的橙色线沿线的过境走廊规划。

我很了解阿灵顿(并且有 写关于它),并且作为在该地区生活了45年的人,观看了该地区的故事。我特别喜欢齐默尔曼(Jimmerman)的描述,其中有些混乱但必要的让公众参与的过程,以及将地铁线及其车站设置在地下的决定如何对走廊的成功至关重要。 (我真希望对费尔法克斯县附近的泰森斯的四个地铁站也做出类似的决定;不幸的是,事实并非如此,我认为泰森斯的转型因此遭受了巨大的损失。)他的反思是,随着该县采用当时新的以公交为导向的发展方式,它犯了一些错误,损害了公交车站周围某些地区的街头吸引力。

我还特别喜欢斯图尔特·施瓦茨(Stewart Schwartz)对华盛顿地区包括郊区的增长与发展问题如何演变的深刻见解。我也曾经历过那些,甚至不及领导地方性智慧增长联盟的施瓦茨(Schwartz)亲密的。他准确地描述了我们地区及其以更加可持续和公平的方式发展的努力。

我只希望这一章–唯一的一章 郊区混音 考察了整个大都市地区-包括了一些关于该地区发展与保护问题如何相互作用的提法,或者至少是它们如何相互作用的提法。 应该 相互作用。我们所谓的“智能增长”的最大隐含承诺是,如果我们在城市核心和内郊区接受更多的密度,则可以使周围的乡村免于郊区蔓延。但是,总的来说,发现失败要比实现成功要容易实现承诺。在全国范围内,我们在许多地方的致密化表现都很好。但我们在阻止以汽车为导向的郊区蔓延的蔓延方面仍然存在不足。

蒙哥马利县(MD)农业保护区(蒙哥马利县规划局摄)。点击查看大图。

蒙哥马利县(MD)农业保护区(蒙哥马利县规划局摄)。点击查看大图。

我在Schwartz的章节中提到这一点的原因是,华盛顿特区实际上包含了该国在实现开发与保护之间的权衡成为现实的过程中最杰出的成就之一: 蒙哥马利县(马里兰州)农业储备。该保护区由华盛顿西北部及其主要郊区的93,000英亩受保护农田组成,部分是由开拓性的发展权转移计划创建的,该计划还协助了靠近哥伦比亚特区的该县部分地区的城市发展。在TDR框架下,鼓励在定义的保护区中的农民将开发土地的权利出售给蒙哥马利县的开发商,这些开发商希望在被认为需要更高密度的地区(例如贝塞斯达和银泉)获得密度红利和其他收益。这是该地区发展故事的重要组成部分。

我不会花时间和时间来描述所有章节,但总而言之,这是一部令人印象深刻的作品。  郊区混音 充满了高度知情的见解,数据以及非常好的开发实践的例子,这些实践有可能极大地改善美国景观的重要组成部分。它会与我的书架一起放置 郊区改造 (艾伦·邓纳姆·琼斯(Ellen Dunham-Jones)和朱恩·威廉姆森(June Williamson))和 蔓延维修手册 (由Galina Tachieva撰写)作为这种类型的书籍,我希望自己在自己的作品中经常查阅。

局限性

综上所述,必须指出的是这本书确实有其局限性。我认为有些主题对于21世纪郊区发展很重要, 郊区混音 除了顺便说一句,实际上没有解决。最值得注意的是,作者很少关注公平性,可负担性和可持续性。

在当今世界上,当我们设计并建造新的场所时,我们希望它们可以持续数十年,但不足以使它们变得密集,宜人且能顺应市场趋势。我们还必须使它们公正和具有韧性。  郊区混音 包括三章,专门针对市场关注的三章(这些章确实很重要且很有启发性),但没有一章强调公平性或环境。

并不是根本没有提到公平性和环境,但是我们对这些主题的分析细节与市场和设计方面的考虑并没有达到相同的水平。例如,了解哪种具体的经济适用住房策略最适合哪种郊区的重建条件以及原因,将很有启发性。早期提到,越来越多的贫困人口涌入当今的郊区,但我们没有了解新的郊区发展如何最好地满足低收入人群的需求,书中的许多值得赞扬的发展实例都没有对这些问题的讨论不是很具体。

同样,概述一章中有关规划的核心原则告诉我们,自然环境很重要,但是 郊区混音 大部分情况下,人们对诸如 绿色雨水基础设施区域能源系统 正在发展。需要 抵御气候变化 (还记得飓风哈维,桑迪和卡特里娜飓风吗?)以及郊区发展应如何应对,甚至都没有提到。对于那些寻求有关如何可持续地进行郊区发展的明智建议的人来说,这不是本书。

西雅图前灰色地带的绿色基础设施(通过SvR  设计 拍摄)。点击查看大图。

西雅图前灰色地带的绿色基础设施(通过SvR 设计 拍摄)。点击查看大图。

最后,必须说 郊区混音 实际上,它只支持有限的那种规模很大,密度很高的重建。迪克森在书中反复写道,在他看来,成功的步行城市场所需要“紧凑的临界质量-通常在大约50英亩以上的连续土地上达到300万平方英尺或更多”。在规划一章中,他将赌注提高到“三到五百万平方英尺”,并补充说“新的可步行城市场所通常需要60至100英亩”。

六十英亩的土地与四十五个连续的足球场相关。天哪,那是 巨大 。贡献者莎拉·伍德沃思(Sarah Woodworth)在她的章节中补充说,当“市场利率住房和零售业的结合超过三倍”的现有密度时,便可以进行可步行的重建。马克·欣肖(Mark Hinshaw)对华盛顿州西雅图贝尔维尤(Bellevue)郊区重新开发的描述是“充满了50层塔楼的美国迪拜”,这本书对高密度改造的忠诚可能得到了最大程度的体现。 (弗吉尼亚州的泰森斯也朝着类似的方向前进。)

这一切都是令人印象深刻的,并且显然还有市场,但是,如果我们的目标是创造各种不同的场所,那么它不一定总是最好的方式,而且当然也不是唯一的方式。比当今的郊区更具宜居性,步行性和可持续性。例如,上面讨论过的贝塞斯达(Bethesda Row)并在场所制作一章中进行了重点介绍,对我来说,这是一个巨大的发展;但据开发商称,它仅占533,000平方英尺,占地12英亩,而不是50或60英亩。确实,在场所制作一章中介绍的一些开发项目的规模类似地适中。尽管作者绝对正确,我们应该抓住机会重新开发非常大的灰场,但许多较小的地块可以提供自己的机会,以采用更多增量方法来更好地制作场所。

此外,在低密度蔓延与更高密度的特征之间并在其中倡导并倡导 郊区混音。我完全不同意我们需要进行无序扩张,但是市场上有相当一部分正在寻找比我们现在更密集但密度比市区中等的东西。我鼓掌并推荐 郊区混音,但我认为也需要一本有关郊区重塑的最新书籍,其中要有更多这种中间立场。

凯德·本菲尔德

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