经济适用房融资:给我钱

在之前的几周 新都市主义大会 会议 5月15日至19日在佐治亚州萨凡纳,我们将接受专家的访谈,这些专家为为期一天的“可负担性:万物的交叉点”探索做出了贡献。 5月17日(星期四)举行的为时三个小时的论坛拉开了讨论的序幕,随后下午举行了两次分组讨论。以下是对Jeff Staudinger的采访,Jeff Staudinger是阿什维尔市前社区发展总监,目前是负担得起的住房融资顾问。他将在下午4点下午下午“无房联储的新住房融资”中担任小组成员。

Q:很多将要阅读此Q的人&A是规划和设计专业人士,他们从事可负担性项目,并获得了联邦拨款(可能是通过州和地区机构)的大量帮助。在当前时代,感觉像是联邦政府为缩小可负担性差距提供财政支持的前景正朝着增长的需求的相反方向发展。首先,我们是否错过了华盛顿发生的事情?而且,如果可以肯定地认为,华盛顿社区所需要的援助少于社区所需要的,那么您建议社区在哪里开始探索其他选择?

杰夫·斯托丁格。

杰夫·斯托丁格。

A: 一段时间以来,远离联邦政府资助的新型经济适用房的趋势一直在持续。

虽然 通过并签署了2018年联邦预算 包括增加了HUD资金,包括用于 低收入住房税收抵免计划,这并没有消除多年来发生的联邦住房资金的侵蚀。

联邦HOME计划 自2011年以来,其运营资金占其先前资金的50%。 美国农业部 多户直接直接贷款和担保有所减少。这些资金中用于修复旧项目的比例越来越高,住房援助委员会(HAC)发现这笔资金是 大写字母不足.

联邦住房信托基金 主要用于为极低收入家庭的低收入住房税收抵免单位提供资金。

在公共房屋方面, 租赁协助示范计划(RAD) 其中将公共住房单位转换为凭证单位,这给公共住房当局更大的灵活性来使用其现有资产,但提供的资金很少。

在国家一级的游戏名称一直是,并将继续是低收入住房税收抵免计划。尽管联邦信贷分配一直稳定在约80亿美元,但由于成本上升,每年授予的单位数量减少了。单位生产还受到信用定价的影响,信用定价是税率的函数。因此,最近大幅降低企业所得税的联邦税收立法可能会影响LIHTC的筹资策略。

问: 州级的资金支持如何?

A: 州的支持从未真正成为负担得起的住房生产中的重要因素,大多数州都依靠联邦资金。有些提供了额外的税收抵免或预留资金来利用联邦资金。

问: 这使我们能够在区域和地方各级获得潜在资源。

A: 对。尽管利用联邦资金的需求仍然是当地资金的非常重要的用途,但是在生产经济适用房方面,直接的本地支持变得越来越重要。越来越多的地方政府发现,通过结合使用直接资助,税收优惠和监管减免,他们可以与开发商合作生产负担得起的住房,而无需支付LIHTC计划和其他联邦资助所带来的复杂性和费用。他们还可以定制协议以满足其他本地优先事项,例如填充开发和混合收入住房,这对于某些联邦计划而言可能很难做到。

问: 那么,地方政府将如何开始将这些资源整合在一起?

A: 首先,倡导者,有兴趣的开发商和地方政府应该开始在其他地方寻找成功的模式-当然,要确保这些策略可以在其辖区合法地制定。但是,我要分享的是总体而言进展缓慢。 LIHTC计划与在美国生产经济适用房的方式非常相似。对利用这些信贷的地方资金的需求很高。竞争非常激烈,因此,当地的金融支持(或土地,基础设施)通常会使一个开发人员的应用程序比另一个开发人员更具竞争力。

他们还应该开始在可能的合作伙伴之间共享他们的需求,优先级和业务模型。例如,经济适用房市场分析通常可以为公共和私营部门相互了解市场环境下住房需求的程度提供坚实的起点。例如,此工具可以帮助阐明有关在特定社区中构成“负担能力”的假设。

一定程度的相互透明性也是有用的。公共部门对听到开发商说他们无力建造负担得起的住房感到厌倦。私营部门同样对公共部门关于不合理利润的抱怨感到厌倦。公开讨论相互风险,回报和机会的认识可以减少障碍。

我认为,公共部门也负有一定程度的责任,以促进和将几乎不可避免的邻里退缩转移到负担得起的住房开发上。这并不妨碍开发社区提出和交付良好的开发。但是,住房变得无法负担的部分原因是,对NIMBY的抵制成为公共政策。

问: 几乎每个负担得起的社区讨论中都涌现出NIMBY问题。您的经验告诉您如何创建一个可以代表所有观点但没有使任何团队瘫痪的奖励的环境?

A: 我认为这对开发人员和拥护者来说都是最棘手的问题之一。我记得肯尼迪·史密斯(Kennedy Smith)说过:“ 40%为您服务,40%对您不利,而您的工作就是让剩下的20%中的51%支持您。”

这表明这是一场战斗,通常如此。也许还有另一种方式。首先,对于开发人员来说,遵守规则并满足所有要求以明确其意图很重要。但是监管机构也是如此。该项目是否符合辖区现有的监管框架?在没有重新分区或差异的情况下是否可行?如果开发者的计划满足正确前进的规则,则不应授权任何人更改开发计划,因为它们恰好位于附近且不希望更改。民选官员需要得到这一点,开发人员需要帮助他们。

负担得起的住房倡导者需要站起来,向关心或反对的人提出个人问题。您的孩子可以住在您附近吗?如果您的情况改变了怎么办?您必须离开吗?

这至少可以创建一些对话,甚至可以阐明一些共同的价值观。开发人员还需要了解对话比对抗更好。有时它有用,有时却没有。似乎不可行的方法(或仅在付出大量成本和冲突后才有效)是一种硬性的,僵化的方法。开发人员对拟议开发地点的了解越多,就越有机会计划一个符合社区对合适项目的广泛观点的项目。而且我认为,如果将经济适用房放在首位,地方政府需要站出来并说出来,并在财政和政治上支持扎实的项目。

问: 似乎可行的选择有哪些(社区土地信托,公私合作等)?每种单独或组合使用的优点/缺点是什么?从尝试过各种方法的社区中学到的任何教训?

A: 我认为任何选择成功的关键是伙伴关系和责任制。坦率地说,这是因为地方政府和开发商需要共同努力,才能在大多数市场上创造经济适用房。换句话说,经济适用房很可能会 除非有公共/私人合作伙伴关系,否则创建该文档。

就是说,有各种各样的伙伴关系选择。这些包括:

  • 贷方/借款人伙伴关系;
  • 税收激励/绩效合作伙伴关系;
  • 土地所有权/租赁和其他规定的土地伙伴关系使用;
  • 开发商/设计师/承包商合作伙伴关系;
  • 租户/所有权补贴伙伴关系;
  • 监管激励伙伴关系。

我相信可能还会有其他人。在很大程度上取决于各方对风险/回报的认识,以及与更大范围的经济和政治背景的关系。例如,向可负担住房开发直接贷款的地方住房信托基金是一个广泛复制的模型程序。通常,该基金将同意对私人资金来源(或更大的政府资源)采取次级留置权,如果项目失败,则该基金有更大的损失风险。住房生产上升是否可以充分缓解这种风险?该本地基金可能希望通过要求开发商提供个人担保来尝试减轻其风险。

问题变成:潜在的低成本和灵活的公共融资的上行空间是否足以减轻开发商的风险?公共或私人的主要财务资源如何看待当地政府对该项目的参与?这些条款和条件是否足够有利,以使主要融资者会认为它比债务更接近股权,从而降低了风险,并可能允许进行更高杠杆率的交易?他们的监管者对此有何看法?

如您所见,正确工具的开发需要对话,并最终需要灵活应对当地情况的变化。

问: 因此,其想法是确保社区的能力与适当的选择范围相匹配,对吗?

A: 社区需要提出很多问题,并要从研究中获悉,例如前面提到的房地产市场分析,以及了解他们想探索的内容的合法性。从这一点出发,还需要考虑其他重要问题:

  • 经济适用房的主要需求是什么?它们是基于振兴,蔓延还是高档化的背景?上述所有的?
  • 经济适用房需求的规模是多少?
  • 当前的人口和经济驱动因素及预测是什么?
  • 社区将目标放在哪里?
  • 谁将是主要受益人?
  • 还有其他可用资源吗?

问: 您是否有讨论在其中进行的特定社区的示例?

A: 想想北卡罗来纳州的阿什维尔,我一直在担任城市工作人员,现在担任顾问。

阿什维尔的主要住房需求基于旅游者日益增长的经济,该地区的地理条件有限,无法用于住房开发。现有的残旧住房几乎没有,而在迅速高级化的社区中也有住房。 2015年的预测是,到2020年,将需要满足收入中位数80%或以下的家庭负担得起的6,000多个新住宅单位,以适应增长的预测。

致力于负担得起的住房的现有住房开发商每年创建少于100个新单元。然而,新的市场价格公寓建设在市区南部主要走廊上出现了衰退后的情况。在相对较近的县城,正在建造许多单户市场房屋。

阿什维尔(Asheville)已决定将AMI的目标人群定为60%-80%,并与当地住房管理局合作,使经历过渡的公共住房多样化。它还试图激励私营部门的开发商将负担得起的单位包括在新的市场价租赁综合体中。它还寻求诸如社区土地信托之类的替代方案,以将房屋所有权返还给中低收入家庭。

因此,阿什维尔制定了以下政策和资助计划:

  • 鼓励贷方/借方伙伴关系:阿什维尔(Asheville)向住房信托基金增加了1000万美元(通过负担得起的住房债券),以显着提高其利用新负担得起的住房的能力;
  • 建立针对开发区的税收激励计划(“综合性”税收增量融资(TIF)计划),该计划的目标是位置经济高效的可负担开发项目;
  • 使城市拥有的土地可用于混合收入发展;
  • 有条件地为社区土地信托基金分配了100万美元;
  • 正在投资公共基础设施,以实现RAD的转换和扩展,从而将98个单位的公共住房开发增加到200个以上的单位,从而帮助利用LIHTC的资金;
  • 向与PHA积极合作以使用住房选择券的合作伙伴开发商提供额外奖励。
  • 提供密度奖励激励措施,奖励主要城市走廊和城市社区中的填充物开发。

请注意,除了协助特殊需要的家庭留在家中外,它没有提供重大的住房改造激励措施。它没有为新的非CLT所有权建设或融资提供大量资源。它没有强制性的包容性分区(NC尚未使地方政府能够这样做)。它没有房租控制权(在NC中特别非法)。

阿什维尔(Asheville)通过多种激励措施回应了当地确定的需求。它继续培养开发人员,并希望与开发人员积极合作。做到这一点的方法之一就是成为即将到来的赞助商之一 增量开发联盟 研讨会并与 全国城镇建设者协会计划今年秋天在阿什维尔见面。

问: 需要哪些条件(地方法规,P3关系等)来为新的​​财务选择奠定基础?从您与非营利组织以及市政府和地区政府的经验中,地方政策制定者和潜在合作伙伴应该期待什么(邻里问题,民选官员的问题等)?

A: 这里有六个建议,其中一些是我之前提出的要点:

  • 寻求对本地市场的外观以及在此背景下可负担住房的需求有共同的理解。
  • 了解该市场内本地开发商的能力。这将包括营利性和非营利性开发商的能力。
  • 库存政府资源,因为这些资源与市场分析有关。
  • 探索建立合作伙伴关系的潜力。可以从其他资源中获得哪些资源,例如USDA,HUD,州住房金融机构等?这些资源是否在本地使用?用什么方式?得到教训?
  • 评估的保障性住房的重要性,公众的看法,并从感知作为民选官员,社区,倡导者和开发人员之间的对话的起点工作。
  • 当地开发商应积极寻求与地方政府的伙伴关系。我的感觉是,本地开发人员在错过中间对话时可能会取得更大的成功,因为他们已经了解了本地的政治动态,邻里关系以及银行等其他主要合作伙伴的优先事项。
  • 考虑显示出令人鼓舞的结果的创新方法。

问: 关于最后一点,是否有实验性方法对您个人有吸引力?

A: 我对众筹和经济适用房如何相交特别感兴趣。我已经看到了一些成功的众筹案例,这些案例涉及到以社区为基础的商业企业,似乎有可能转移到社区规模的经济适用房中。

许多开发人员清楚地看到“小就是美”。曾经为老年人保留的400-500平方英尺的公寓现在正在为年轻的单身人士开发。就在五年前,阿什维尔的任何一家银行都无法做到这一点。

在负担得起的领域中,我认为,将有限股权合作社作为房屋所有权替代方案的新潮时机已经成熟。我还认为,公共住房当局应认真考虑如何将有限的股权选择纳入其农村援助示范。认为公共住房是短期替代方案的时间已经很久了。社区希望团结在一起。社区土地信托和合作社可能是实现此目的的方法。

创造零净能源发展的成本不再是障碍。我认为有远见的财务人员会意识到这一点,而公用事业公司也将开始意识到这一点。这与发展紧密结合,使人们容易找到工作,学校,商品和服务。开发人员和融资人需要考虑居住在某处的费用,而不仅仅是租金或抵押贷款的费用。但是在成功的地方,在优质土地上开发的成本很高。那么,我们如何创建新的,多样化的,负担得起的社区,这些社区基本上可以自给自足?我认为这是一个新兴的优先事项。

本·布朗

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