避免出现经济适用房短缺的工具

在之前的几周 新都市主义大会 会议 5月15日至19日在佐治亚州萨凡纳,我们将接受专家的访谈,这些专家为为期一天的“可负担性:万物的交叉点”探索做出了贡献。 5月17日(星期四)举行的为时三个小时的论坛拉开了讨论的序幕,随后下午举行了两次分组讨论。以下是对《 企业社区合作伙伴。他将参加上午启动小组。

问:首先,让我们对企业认为全国负担得起的住房短缺的挑战有一个了解。

企业社区合作伙伴Ahmad Abu-Khalaf。

企业社区合作伙伴Ahmad Abu-Khalaf。

A: 企业致力于为低收入人士创造机会,我们相信,机会始于可负担得起的,精心设计的居住环境。全国范围内仍然没有负担得起的住房,并且将近1100万个租房家庭负担沉重的成本负担-也就是说,他们将收入的50%以上用于住房。企业认识到这些挑战已经迫切需要寻找创新的解决方案,以控制建筑成本并扩大可负担房屋的供应。因此,企业通过注入技术援助和财务资源,为提高本地创新能力做出了多项努力。这些努力包括研究在负担得起的住房交付系统中提高成本效益的方法,以及确定扩大负担得起的住房供应的方法。

问:能否提供有关Enterprise努力的更多详细信息?这些努力是否确定了新兴的创新战略?

2014年,Enterprise与城市土地研究所Terwilliger住房中心合作发布了一份报告, 弯曲成本曲线:扩大负担得起的租金供应的解决方案该指南确定了出租房屋开发的成本动因,并提出了可操作的建议,以在不牺牲质量或居民机会的前提下提高成本效益。

在这项研究工作的基础上,Enterprise建立了 扩大经济适用房的供应 计划,该计划提供研究和实施支持,以通过金融创新,监管优化和开发/维护成本效益来改善住房负担能力。根据该计划,企业一直在进行研究计划,以探索创新的,有前途的工具,以在全国范围内扩大可负担房屋的供应。去年,我们发布了有关 利用公有地块建造负担得起的房屋维护和增加中小型多户住房的供应,它提供了全国54%的出租房屋存量,并且是经济适用房的重要来源。此外,企业还开展了关于通过公平公交导向发展(eTOD)促进机会的研究,旨在 确定障碍和最佳做法,以扩大过境附近可负担房屋的供应导航可以支持eTOD的联邦交通政策和计划。我期待在5月17日于萨凡纳(Savannah)举行的CNU论坛期间,讨论这些策略并重点介绍全国各地的最佳做法。

问:联邦政府在扩大可负担住房供应方面的资金筹措中起什么作用?当地司法管辖区如何支持这些努力? 

对于全国中低收入家庭来说,扩大获得安全,设计良好的可负担房屋的途径至关重要,因此,联邦政府需要支持这项工作。联邦资金是扩大可负担住房供应的任何努力的关键组成部分,我们很高兴有效的倡导已导致用于住房和社区发展的联邦资金大大增加。

曾经有 2017年和今年年初的主要住房政策获胜:不仅是低收入住房信贷(住房信贷)–这是可负担住房开发最重要的联邦资金工具–保留在去年的税收改革立法中,但2018年的综合支出法案包括在未来四年中将住房信贷分配提高12.5%。此外,支出法案还包括许多HUD住房和社区发展计划的显着增加,其中包括用于HOME计划的13.6亿美元和用于社区发展整体拨款(CDBG)计划的33亿美元,这是该计划七年来的最高资金。

尽管有这些积极的变化,但必须指出的是,还需要做更多的工作来解决将去年税制改革中将公司税率从35%降低到21%对可负担房屋生产产生的负面影响。 Novogradac的分析&公司指出,未来四年年度住房信贷分配增加12.5%,将无法完全解决住房信贷价格的下降问题,因此也无法完全解决负担得起的房屋产量下降的问题–预计可获得28,400单位的负担得起的租金 可以部分抵消10年中将近235,000处可负担租金的损失 去年的税制改革法案得出的结论是,要维持当前的生产水平,就必须将房屋信贷分配增加16%。

全国许多州和地方司法管辖区都采取了政策,并建立了可以增加负担得起的住房供应的财务机制。这样的例子包括创建公共资金工具,例如联动费和投票中的负担得起的住房措施;利用土地使用控制措施(例如采用包容性分区);以及利用现有资产(如公有包裹)来确保可负担性。例如,洛杉矶市最近采用的联结费,要求开发商支付每平方英尺1至15美元的费用才能为该市的“住房影响信托基金”筹集资金。另一个例子是华盛顿州最近通过的一项法律,该法律要求该州清点未充分利用和过剩的财产,为寻求获取州土地以负担得起的住房的公共机构创造优先购买权,并授权州和地方实体进行贴现。为公共利益而开发的土地价格。

问:在扩大经济适用房供应方面,您对设计,规划和决策专业人士有何建议?更快地实现预期目标的方式是什么?

A: 重要的是要继续倡导增加联邦政府对负担得起的住房和社区发展计划的资助。议员们目前正在辩论2019财年的拨款,我们鼓励住房利益相关者与国会议员保持联系,敦促他们为住房和社区发展计划分配更多资金,这对于扩大负担得起的住房供应至关重要。

尽管最近联邦政府增加了资金,但目前的水平仍不足以解决全国中低收入家庭负担得起的住房短缺问题。我们的每日社区发展通讯(注册 使用此链接)重点介绍了经济适用房宣传的机会,包括在参议院和众议院的国家签字信和“亲爱的同事”信。

与州和市政当局合作,为本地确定的住房负担能力挑战确定和实施创新的解决方案也至关重要。即使增加了用于住房的联邦资金,也需要住房计划中的州,地区和市政投资来开始缩小差距。除了解决与为保障性住房开发筹集资金相关的挑战外,迫切需要解决与当地法规相关的挑战,例如冗长的审批和许可程序,这会增加成本,附近社区的公众反对– Not In My Backyard( NIMBY)效果以及设计标准和土地使用法规,可能会增加建筑成本并抑制创新的建筑方法。这些挑战可以通过与地方立法者合作,通过立法来消除扩大可负担房屋供应的障碍来解决。

我们的领域非常了解,有关保障性住房发展的建议经常遭到当地社区的反对,特别是在高收入社区。但是,随着越来越多的人在承受成本负担的困扰,地方已经开始显示出更多的支持,以优先考虑经济适用房和为住房生产分配更多资金。例如,调查显示 丹佛的选民支持经济适用房新奥尔良的选民优先考虑经济适用房。企业还一直在努力帮助住房拥护者将叙述从消费者的选择中转移出来,也就是说,在负担能力,质量和获取途径上的差异表明住房市场正在按其应有的方式运转。— 和 help audiences 理解这些差异不是市场的内在乃至必然特征。这项工作的一个关键要素是突出显示造成住房不平等并导致住房不平等的系统,以表明系统通常决定结果。

问:您是否想共享任何可能对住房拥护者,开发商和政策制定者有用的资源(指向论文,报告,网站的链接)?

A: 我鼓励房屋利益相关者注册企业每日的社区发展新闻简讯(使用此链接)和两周的《国会大厦快讯》(使用此链接),以获取有关影响经济适用房和社区发展的新闻和法规活动的最新信息。我之前提到的研究报告和其他出版物可在 企业网站,并且可以在以下位置访问倡导工具和提示 我们的网站ACTION Campaign网站 和“ HOME联盟”页面。

本·布朗

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