大流行的教训:住房,零售,宽带

这是有关地方政府政策和流程的下一步讨论的第二部分。杰夫·科斯基(Geoff Koski)是荒凉咨询集团(Bleakly Advisory Group)的总裁,向房地产专业人士,政府和非营利组织提供咨询,以解决与房地产和经济发展相关的广泛问题。阅读本系列的第一篇文章 这里.

本·布朗: 不确定性的乌云笼罩着整个未来几个月的规划工作。但这并不意味着负责制定和实施政策的人,无论我们是在谈论政府还是企业的领导人,都可以无所作为。默认情况下,什么都不做是政策。因此,您知道所有这些,鼓励您的客户现在考虑什么?

杰夫·科斯基(Geoff Koski): 无论我们是在谈论住房,零售还是办公空间,我都认为大流行和“大锁定”的总体影响在于它们将成为趋势的推动者。对创新型经济适用房的需求,零售越来越多地在线转移,物流领域距离的消失,在家工作的转变—所有这些事情都是真实的,并且要在2020年初开始发生。现在,它们变得越来越明显,并且发生得更快。

杰夫·科斯基(Geoff Koski)。

杰夫·科斯基(Geoff Koski)。

BB: “物流领域的距离死亡”?对此进行更多说明。

GK: 随着人口的增长,我们的增长速度越来越慢,移动速度也越来越慢。我们的孩子越来越少了。郊区学区告诉我们,他们没有看到过去经历的学生与新房子的比率。远程工作已经影响了国内移民的就业,看来工人和雇主的大流行和封锁经验只会增加对缩短距离的技术依赖。

图形

BB: 好的,越野的动作更少了。但是,由大流行驱动的趋势可能暗示一个地区内的动向?

GK: 不管发生什么变化,它们都不会改变人口统计。目前居住在更多用途的小家庭的趋势并没有消失。但是,在COVID之前也出现了一种反潮流,这种趋势使千禧一代有了孩子并成为郊区的首次购房者。这种情况可能还会持续下去。它们可以同时为真。

BB: 但是,不难想象,引起大流行的恐惧会改变趋势线。即使人口密度使人们感到紧张,城市仍然还在行动吗?还是这种经历会把更多的家庭推向单身家庭住处的安全感?

GK: 因此,问题是,是否存在更多孤立的生活安排,人们可能会免受隐性病毒的侵害而使人们感到安全,而住户不必通勤去上班,是否意味着人们会在内地和茧中找到一席之地?在一定程度上可能是。这是否意味着城市中心的死亡?可能没有。集聚对经济发展的积极影响太大,不能完全由Zoom会议取代。

BB: 因此,让我们谈谈城市地区。大都市地区的大流行前趋势有其自身的挑战,特别是在负担能力方面。对住房可能产生什么影响?

GK: 当然,最大的问题是,这将对租金和销售价格产生负面影响。此时很有可能价格会降到降低可承受性缺口的成本方面的水平。但是,差距是否缩小将取决于对家庭收入方面的影响。当然,一切都取决于经济衰退的持续时间和严重程度。进入大流行病,我们已经知道面对经济困难,正在放缓的家庭形成是什么样的。它看起来像更多的租客。我们一直在生产住房不足,特别是需求最大的房屋类型。这就是导致对“缺少的中间人”的哀叹。较少的新家庭和较少的移民可能表明总需求减少,但我们可能会从最严重的大流行中摆脱出来,更多人需要在那些服务不足的适当地方居住。

BB: 政策如何回应?

GK: 干预措施可能会导致比以往任何时候都更需要干预,这些干预措施会为较小的无子女家庭(尤其是低收入类别的家庭)提供更多住房。我们发布了有关该主题的信息,该主题适用于亚特兰大地铁 我们在4月中旬发布的博客.

BB: 因此,地方政策制定者面临着与冠状病毒爆发之前相同的负担得起的住房挑战。他们有什么选择?

GK: 积极主动的房地产投资者现在正在寻找不良资产作为土地储备策略。地方政府可能会做同样的事情,即找到可以用于住房的财产,以折价的价格购买,并在可能成为负担得起的住房或混合收入住房的时间内持有。问题在于,地方政府目前还有其他紧迫的问题。他们希望将收入减少20%-30%,并争先恐后地找出预算缺口的样子以及如何弥补这一缺口。因此,即使是最善意的地方政府也可能暂时不会考虑针对长期可负担住房的策略,因此可能无法执行土地储备战略。

BB: 还有其他增加利基住房供应的途径吗?

GK: 我敢肯定,我不是第一个想到这个的人,但是精酿啤酒运动暗示着缺少中间努力。在大公司生产的啤酒需求下降或下降的时候,精明的本地企业家们向自己学习了如何针对大多数人都不知道的啤酒消费者市场。他们开发了许多新颖有趣的产品。放宽了法律。发生这种情况时,即使啤酒的整体销量下降,精酿啤酒业务到处都出现了爆炸式增长。如果地方政府消除建造缺少的中间房屋的障碍,可能会发生同样的事情。精酿啤酒所没有的障碍当然是NIMBYism。

BB: NIMBYism的影响之一是导致许可的流程变慢。

GK: 积极简化授权流程会有所帮助。在COVID之前是一个好主意,以后将是。但是这些类型的事情需要时间,并且通常需要通过NIMBY来解决的公共流程。目前,市议会仍在研究如何举行公开会议和听证会而又不冒病毒传播的风险。许可办公室正在研究如何在线移动许可。一旦这些事情奏效了,那就可以了,如果在COVID之前激励更多可负担住房是一个好主意,那将是之后。

BB: 在锁定期间,零售业,尤其是本地小型零售业受到巨大冲击的商业房地产行业又如何呢?

GK: 我认为锁定体验将使人们开始考虑“负担得起的零售”。获胜者将是灵活的地方,并可以进行很多选择。消除住宅创新的障碍很重要,但在餐厅和商店方面也一样。一些社区错误地试图通过过度限制弹出式零售,食品卡车和其他低开销的初创企业和设施共享实验来保护实体店。如果不给他们当地的灵活性以分散收入来源,就不会有任何本地实体来提供帮助。例如,流动市场,共用厨房,演出租金。甚至鼓励人们买得起零售产品。

BB: 修正所有这些政策和流程将是沉重的负担。您是否将某个特定主题视为特定优先事项?

GK: 宽带应被视为一种公共事业。这是由此产生的最大的股权发行。我们必须确保每个人都可以访问互联网,尤其是在大流行后时期,这将改变工作和教育的世界。一些学区已经使用公交车在家庭无法上网的地方提供热点。紧急情况下大量使用公共资源,但是当这些公共汽车又回到运送孩子的世界,而世界变得越来越在线时,会发生什么呢?那些没有互联网的家庭在后COVID世界中将远远落后。我们应该为自己和全体公民找到一条途径,像水和电一样,将互联网连接到每个人的家中。

BB: 封锁后对世界的另一个担忧:过境计划会发生什么?

GK: 这是一个严重的问题,需要更多的关注。对我而言,最重要的是我们必须考虑过境是一种公共物品。它不会为自己付出代价。它需要有税金支持。再一次,这是以前的事实,将来更是如此。我认为我们做出了一项可怕的工作,即即使您不乘坐公交,住在一个交通强劲的地区也是件好事,值得您纳税。像地方政府一样,公交机构可能需要某种形式的救助,无论其援助来自地方税收还是联邦政府。我们需要能够阐明为什么这项投资值得。但是我并不乐观我们会取得突破。

BB: 似乎很大程度上取决于地方政府可以从美联储获得的资源。到目前为止,我们对国会的潜在救济了解多少?

GK: 需要注意的一件事是,联邦政府对地方政府迫在眉睫的金融危机的反应。他们已经为社区发展整体拨款计划增加了资金。地方实体将如何处理?它会带来变革吗?美联储会想出更多更好的方法将资金掌握在地方政府手中吗?还是会让他们在风中放弃?如果有更多更好的资金用于当地人,它将采取什么样的形式和形式,以及最适合解决哪些问题?那里有很多问题,但是现在情况如此混乱,特别是在救济和恢复资金来临时— 和 not coming —在华盛顿以外的地区,很难知道会留下什么,在地面上会有什么用。

本·布朗

如果PlaceShakers是我们的肥皂盒, 我们的Facebook页面 是我们下台,喝一杯并享受一些谈话的地方。是否希望通过网络了解最新的社区建设新闻和观点? 点击并“Like” us 和我们’让您保持循环。

加入对话

*

确认您不是机器人,请选择一个举手的人: