发展选择理论

土地开发的实物期权理论是2000年中期的热门话题′s,因为房地产市场的波动达到顶峰。现在我们已经摆脱了美国的房地产泡沫和金融危机,’值得一提的是,随着时间的流逝,我们如何减少开发市场的波动性。

正确的城市主义是通过诸如 基于表单的代码,可在地段,街区,社区和区域的规模上实现步行,紧凑,混合使用,可持续发展。修改法律以正确地允许城市化使步行社区得以发展“in the money”出于多种原因,包括减少不确定性,缩短计划和审批流程,增加灵活性以及增加长期资产价值。

雪落在水域上
阿拉巴马州的蒙哥马利市,由基于表单的SmartCode管理。

减少波动率的最佳方法之一是减少不确定性。当您减少可开发项目的不确定性时,您可以更改开发项目。不确定性是“beta” from the option theory perspective. As 贝塔 decreases, the required rate of return also decreases, because people don’如果他们没有那么需要支付那么高的报酬’当他们冒险时“buy”他们选择发展。

金钱的时间价值在公平竞争环境以允许城市化成为正确道路时不是一个因素,因为发展过程被大大缩短了。如果开发者是’只要拥有物业的看涨期权,她的利息费用就会减少。基于表单的代码缩短了时间表的原因是,前提是要就社区愿景达成共识。通过事先就当地人想要的开发类型达成一致,开发​​人员不仅可以缩短计划批准时间,而且可以更加确定自己的选择。较少强调个人的情绪和政治联系,这些人的联系和政治联系允许对发展决定拥有酌处权。社区NIMBY已经谈论了什么是和什么’不允许在他们的后院。

随着灵活性的增加,期权价值也随之增加。基于表单的代码具有内在的灵活性,并且在适应变化的条件方面敏捷。兼容使用的混合体使一栋建筑物或街区能够响应市场需求,从联排别墅,实物作品到店面,再到店面,再无所不包。更高的密度鼓励更紧凑的开发模式,允许狭窄的地段提供一定范围的价格。由于遵循了城市形式和街道网格的基本原理,因此可以轻松地重新放置基于形式的代码中的块,以在Transect中上下移动。相反,在郊区的卧室社区中,沿着带状零售或在其他以自动为中心的模式中,无序的修理既昂贵又费时。一旦开发人员承诺使用其中一种用途,’re locked 在.

步行街区可提高长期资产价值,步行街区对经济,社会和环境更为健康。这是由多种原因造成的,其中包括 分数,减少 行驶里程, 增加 房屋价值,减少 碳排放量,减少 汽车费用, 增加 个人健身,减少 基础设施成本, 增加 可用时间, 真实社区, 而这样的例子不胜枚举。

所有这些都体现在开发选项的内在和外在价值中。一旦土地被开发,内在的只是将资产标记为市场资产,而外在的是开发商可以押注或交易的波动性价值。后者过多地建立了您的纸牌屋,并且泡沫破裂。当进行有形和政策性计划改革时,外部价值减少,内在价值增加。

最近 纽约时报文章 讨论了随着经济从衰退中恢复过来,未来两年发展格局的几个市场因素。这些包括当前的建筑融资短缺,住房需求价格下降以及包括公寓,联排别墅和公寓在内的住房类型的增加,而且在许多地方,改建的费用比新建工程便宜。除了资金之外,所有这些项目都可以在基于表单的代码的灵活性,确定性和及时性内找到解决方案。实际上,在某些地方 已采用可选的基于表单的代码,当地人表示,大多数衰退发展都是在这些可选的基于表单的代码下发生的,而不是在以自动为中心的法律下发生的。

“过去一年的经济难题之一是加拿大和美国住房市场的巨大差异。在2009年美国房价暴跌之际,加拿大市场在恢复其不可阻挡的攀升之前只是跌跌撞撞,” according to the 地球& Mail 上个星期。一些经济学家说这是加拿大的结果’的财务状况良好,而其他人则认为加拿大住房市场被高估了15%至35%。如果后者是正确的话,则值得仔细研究一下加拿大的欧几里得法规,这些法规通过破坏稳定的不确定性来增加市场波动性。的确,西方省份领导着章程改革,在当前的14个加拿大基于形式的章程倡议中,有12个位于西部。

–Hazel Borys

亚特兰大,美国退休人员协会(AARP),DPZ应对老龄化的挑战

新都市主义者对邻里规划的口头禅是紧凑,连通和完善。好吧,完整性的一个关键要素,就是让社区感到舒适– 和 practical –对于所有年龄段的居民来说,NU规划者都已经假设过这种情况。可是’国家的努力’AARP的主要老年人倡导小组“宜居社区”为老龄化制定计划优先事项。

社区设计会影响一个人的老龄化能力吗? ARC正在研究如何。

社区设计能影响一个'有能力老化? ARC正在研究如何。

将该优先事项集成到实际的总体规划中,它的第一个主要测试就是 终身社区 2月9日至17日在亚特兰大举行。该项目由亚特兰大区域委员会(ARC)负责协调,该计划协调着10县市区的规划,AARP是其合作伙伴之一。 杜安·普拉特-西伯克& Co. (DPZ)由Andres Duany领导的团队将提供设计和规划方面的专业知识。他们共同希望在这个只会向前迈进更大的问题上取得坚实的进展。

该宪章针对该地区的五个地点,选择其潜力来代表当地老龄化和社区面临的典型挑战’愿意接受适合这些挑战的步行,混合使用,多代解决方案。 DPZ如何处理该项目以及由此产生的计划可能会为其他地方的类似工作提供模型。很多其他地方。这里’s why:

2008年,婴儿潮一代的最老成员有资格获得社会保障。到2034年,整个7千6百万强壮的一代将变成70岁。如果我们 ’由于无法扭转郊区蔓延的主导趋势及其对汽车出行的几乎完全依赖,我们将使即使是富裕的老年人也无法在美国优雅地在家中老龄化,而对于大多数老年人而言几乎是不可能的。

取消就地老化测试不仅意味着增加了家庭护理人员和公共计划(以及纳税人)的负担;这也意味着失去好邻居和有生产能力的公民,如果他们的社区计划步行,多样化的住房选择和混合用途,他们本可以在自己的房屋和社区中独立居住更长的时间。

除了AARP,在过去十年的大部分时间里,医疗保健和公共安全专家还一直在将住房问题与就地老化问题联系起来。您可以阅读哈佛的工作论文’住房研究联合中心 这里。这些论文中包括一篇“到位老龄化:协调美国的住房和医疗保健规定’不断增长的老年人口”凯瑟琳·劳勒(Kathryn Lawler) ’是亚特兰大地区委员会项目的计划者之一。

We’将按照博客文章中的ARC / DPZ字符进行操作。在此期间,您是否希望将这个故事稍作修改?然后在下面分享您的评论。

-本·布朗

暴食和暴食:寻找新常态

亚特兰大的夜晚横断面's Atlantic Station.

亚特兰大的夜晚横断面's Atlantic Station.

一度繁荣的城市公寓市场的内爆有多严重?低迷对城市中心的住房前景有何影响?

A  在亚特兰大日报宪法的商业版块中似乎已经讲完了。迫切需要卸载一些“a stagnant market,”副标题说,大西洋站  开发商将拍卖大约40个单位,起价为定价的56%。 2月3日《纽约时报》也出现了类似的故事,说明芝加哥的公寓市场陷入停滞。 故事.

好吧,欢迎来到新常态。只是不要’对于这些地方对多户住房未来的影响,我们没有过多地了解。

可以肯定的是,消防员’对于当前陷入困境的开发商或投资者(包括以旧标价购买项目的公寓业主)而言,这是个好消息。但是在我们看来,唯一将这种降价视为灾难的环境就是人们否认房地产市场现实的环境。它’除非价格取决于买家愿意支付的价格而上涨或下跌,否则它不是市场。

对于我们现在认为是不可持续的投机者精神错乱时期,特别是在理想的城市和理想的气候中,独立式独户住宅和公寓的价格飞涨。这个时期持续了足够长的时间–买家,建筑商,开发商和房地产经纪人,仅举几例–相信像差是新常态。看看在佛罗里达州真实人的生活中如何产生误导的权利感’西南海岸,请查看乔治·帕克(George Packer)’2月9/16日《纽约客》中的故事– it’s called “Ponzi State,”并且有充分的理由–然后看看他的 视频。对于西海岸,请观看此 视频 从美联社。

这种权利感的残余在许多关于“stabilizing”通过在仍在寻求底部的市场中人为地支撑价格来实现房屋价值。新的都市主义者开发商文斯·格雷厄姆(Vince Graham)解释了如何’现在是时候在我们的其中一项中实现真正的房屋价值方法了 以前的帖子.

但它’假定相反的市场趋势同样危险,倡导市区混合用途开发的人全都错了。  目前的震动不是关于是否存在’市区的公寓和租赁公寓市场;它’关于该市场的性质,尤其是关于住房选择必须具有的多样性以及真正混合用途机会的规划的综合程度。

人口统计和市场趋势的最佳概览之一是2008年 报告 来自哈佛’住房研究联合中心. 以及如何 美国人给他们排名的地方’d like to move to –包括亚特兰大和坦帕等经历了最大房地产市场低迷的地方– see this 最近的调查 来自皮尤研究中心。 

-本·布朗